Tipps Wohnbau-Kredit: Hausbau oder Altbausanierung

Mehrgeschoßhaus

Baukosten-Rechner (Kredithöhe ermitteln)

Die Versuchung seinen Traum für ein Wohnhaus oder eine Modernisierung fürs Eigenheim zu verwirklichen, ist durch die Freiheits-Einschränkungen, die wir durch die Corona-Krise erlebt haben, derzeit größer denn je. Die Kosten eines Einfamilienhauses lassen jedoch die Finanzierung von Hausbau oder Sanierung zu einen Kraftakt werden. Trotz der günstigen Kredite, dürfen die Risiken hierfür nicht unterschätzt werden.

Eine Baufinanzierung erfordert rationales und durchdachtes Handeln und vielmehr einen vernünftigen Spagat zu den vielseitigen Wünschen, die man für sich persönlich hat oder mit dem Partner teilt. Eine realistische Einschätzung der finanziellen Gegebenheiten ist enorm wichtig, um einer Schuldenfalle vorzubeugen.

Die Kredithöhe, und wir berichten hier nicht nur aus persönlicher Erfahrung, orientiert sich meist fast immer an der oberen Latte, da man sich diese Wünsche erfüllen will.

Um ein Gefühl für die Kredithöhe zu bekommen, kann man online verfügbar gestellte Rechner benutzen. Diese berechnen zwar nicht die exakte Kredithöhe, aber können definitiv als eine gute Grundlage behilflich sein.

Unser Tipp:

Um ein Gefühl für die Kredithöhe zu bekommen, kann man online verfügbar gestellte Baukosten-Rechner benutzen. Diese berechnen zwar nicht die exakte Kredithöhe, aber können definitiv als eine gute Grundlage behilflich sein.

Exaktere Kosten kannst du mit unserer Baukosten-Checkliste ermitteln.

Checkliste

Erforderliches Eigenkapital für Hausbau / Fertighaus und Sanierungen

Werfen wir einen Blick darauf, welche elementaren Punkte man beachten sollte, um nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.

Vorab, lass dich nicht verlocken! In vielen Foren oder auch bei Bekanntschaften lest und hört man oft, dass Eigenkapital unter 20% kein Problem bei der Bank darstellt. Nicht um sonst gilt die Faustregel seit Jahrzehnten, dass um die 20-30% von den Banken gewünscht wird.

Dies vermindert das „Ausfallsrisiko“ und somit solltest du theoretisch günstigere Konditionen bei den Banken einfordern können. Günstiger kann auch heißen, dass du einen längeren Zeitraum für Fixzinsen für selbige Zins-Konditionen verhandeln kannst.

Unser Tipp:

Verhandle mit deinem Bankbetreuer in der Hausbank genauso, als ob du auf einem orientalischen Basar um einen handgeknüpften Teppich feilschen würdest.

Frei nach dem Motto: „Wer nicht wagt (fragt), der nicht gewinnt“.

Wenn du günstige Kreditkonditionen bekommst, und eine erfolgreiche Preisverhandlung mit deiner Firma führst, lässt sich das zukünftige Leben mit weniger finanziellen Sorgen im neuen Eigenheim genießen.

Wie kannst du diese 20-30% Quote erreichen, wenn durch die hohen Baukosten (mit minimaler Wunscherfüllung) diese Eigenkapitalquote nicht erreicht werden kann?

Unser Angebot:

Verringere die Baukosten, und vielleicht decken sich deine individuellen Wünsche doch auch mit Förderungen. Wir helfen dir mit unserer kostenlosen Förderberatung. Es gibt aber auch andere Möglichkeiten um deine Kosten zu drücken, z. Bsp. durch bauliche Einsparungen bzw. Kürzungen der Wunschliste.

Nutze doch auch cleverello für eine erfolgreiche Preisverhandlung:
Mit deiner Anfrage zu einen Synergie-Rabatt von 5% bis zu 5.000 € hast du eine zusätzliche Chance, und das kostenlos und unverbindlich.

Finanziellen Puffer einplanen

Wenn du es schaffst über 20% Eigenkapital einzubringen, dann hast du einen gewissen „Puffer“, falls sich an deiner Lebenssituation etwas verändert und eine Kredit-Umschuldung oder Verlängerung der Tilgungsrate oder Ähnliches notwendig sein sollte. 

Unser Tipp:

Eine „eiserne Reserve“ ist wichtig für unvorhersehbare Ereignisse, aber beachte auch vorhersehbare Begebenheiten wie Kinderfinanzierung, Autowechsel, zusätzliche Fahrzeuge für Lebenspartner/Kinder, Anstieg der Fixkosten (Versicherungen, Poolwartung, etc.) nur als Beispiele genannt.

Kinder Überraschung

Zusätzliche Versicherungsraten bei Wohnkredite beachten

Oftmals werden zusätzliche Versicherungsleistungen von den Banken eingefordert als Basis für den Erhalt eines Wohnbau-Kredits, wenn die Bonität des Antragstellers nicht ausreichend ist. In diesen Situationen versuchen die Banken die Kreditnehmer zu einer zusätzlichen Versicherungsleistung zu drängen, damit der Kredit auch bei unverschuldeten Ereignissen zurückbezahlt werden kann.

Folgende Ereignisse werden in der Regel abgesichert: möglicher Ausfall des Kreditnehmers (Kreditausfallsversicherung) durch schwere Krankheit, unverschuldete Arbeitslosigkeit, Arbeitsunfähigkeit oder sogar durch den Tod des Kreditnehmers. Beachte bitte, dass diese Prämien zusätzlich zu den Tilgungsraten deine monatliche Reserve schmälern. Unter besonderen Bedingungen (z.B.: Selbstständige) wird oftmals eine Berufsunfähigkeitsversicherung empfohlen oder auch gefordert. 

Unser Tipp:

Prüfe deine Situation sorgfältig und kläre den Bank-Berater über eventuelle Reserven auf, die der Bank nicht bekannt sind (mögliches Erbe, etc.). Ein Ausfall deinerseits sollte auf keinen Fall zu einer Zahlungsunfähigkeit führen, aber eine Versicherung sollte gerechtfertigt sein und nicht das ‚freie‘ monatliche Budget unnötig schmälern.

Laufzeiten und Tilgungsraten gut planen

Durch die EZB befeuerten historisch niedrigen Zinssätze und die daraus resultierenden niedrigen Tilgungsraten sind oft höhere Darlehenssummen an den Kunden möglich. Diese Raten liegen DERZEIT meist komfortabel innerhalb der Einkommensgrenzen, es werden aber die Laufzeiten entsprechend nach oben angepasst (bis zu 40-50 Jahre), um diese Summen tilgen zu können.

Auch Generationenkredite werden schon diskutiert wie es in anderen Ländern mit hohen Immobilienkosten schon der Fall ist. Ist eine Anschlussfinanzierung bei steigendem Zinsniveau notwendig, kommt es schon vor, dass die monatliche Kreditrate bis zur Belastungsgrenze steigt.

Unser Tipp:

Die Laufzeiten und Tilgungsraten sollten an dein Einkommen und die zu erwartende Dauer im Erwerbsleben (also deinem Alter) angepasst werden. Spätestens wenn du in den Ruhestand gehst, solltest du keine Rückzahlungen mehr zu begleichen haben.

Pensionist mit Sanduhr

Bereitstellungszinsen beachten

Du hast eine Darlehenszusage erhalten und benötigst nicht die ganze Summe, da die einzelnen Gewerke Stück für Stück ausbezahlt werden. Dies trifft v.a. beim Hausbau zu, wo oft Verzögerungen und eine längere Bauphase einher gehen.

Hier fallen neben den üblichen Zinsen für eine Kreditsumme üblicherweise Bereitstellungszinsen an, die an die Bank abzuführen sind. Diese werden für die Anteile eines Darlehens gefordert, die noch nicht ausbezahlt wurden, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt.

Die Bank macht mit der Restsumme keine Gewinne und möchte für diesen ‚Verlust‘ abgegolten werden. Eine gesetzliche Regelung gibt es nicht und dies ist verhandelbar. Üblicherweise bezahlt man nach einer ersten Bereitstellungszinsenfreien Zeit (3-24 Monate, 12 Monate üblich) ca. 0,25% pro Monat. Dieser Wert ist von Bank zu Bank unterschiedlich, sollte aber beachtet werden da es hier zu erheblichen Zusatzkosten kommen kann.

Beispiel 1: 200.000€ Darlehenssumme, 3 Monate bereitstellungsfreie Zinsen

Beispiel 2: 200.000€ Darlehenssumme, 12 Monate bereitstellungsfreie Zinsen

Nach der bereitstellungsfreien Zeit wird ein Zinssatz von 0,25% fällig: 500 € / Monat

Kommt es zu einer längeren Bauverzögerung (auch unverschuldet), macht dies einen Unterschied von 4.500 € aus!

Unser Tipp:

clevere BauherrInnen achten bereits beim Vergleichen von Kreditangeboten auf eine möglichst lange bereitstellungs-provisionsfreie Phase. Es sollte auch vor der Aktivierung des Darlehens unbedingt Rücksprache mit der Baufirma und dem zu erwartenden Baubeginn gehalten werden. Manche Banken ermöglichen auch ein Parken auf einem Festgeldkonto (Tagesgeld), dies sollte unbedingt von dir angesprochen werden, falls dein Bankberater hier nicht aktiv voran geht.

Unbekannter Mann

Staatliche Zuschüsse und Förderungen anfragen

Viele private BauherrInnen haben Anspruch auf staatliche Fördermittel wie fixe Zuschüsse oder Darlehen (Stichwort „Wohnbaukredite“) ohne es zu wissen. In einem unserer Artikel haben wir schon auf Förderungen hingewiesen und diese sollten unbedingt geprüft werden. Wir unterstützen dich kostenlos, falls du Hilfe benötigst. V.a. wenn du eine Sanierung eines Altbau’s vornimmst, gibt es zahlreiche Unterstützungen zur thermischen Sanierung, Heizkesseltausch, Wörmepumpe aber auch viele Länder spezifische Förderungen.

Tipp: nutze unsere kostenlose Förder-Beratung, besser einmal „zu viel gefragt“ als eine große Chance verpasst!

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