Haus bauen oder warten?

Zeit kostet Geld
Inhaltsverzeichnis


Zu hohe Hauspreise - trotzdem für 2022/23 noch planen?

Hoher Preise zum trotz, wurde im Sommer 2021 am Hausbaumarkt in Österreich so viel gebaut wie seit vielen Jahren nicht mehr. Und die weiter hohe Nachfrage – viele Baufirmen werden 2021 das erfolgreichste Jahr ihrer Geschichte schreiben – trifft auf eine aktuell ausgelastete Branche, die sich obendrein mit Engpässen bzw. exorbitanten Preissteigerungen beim Baumaterial herumschlägt. All das ist ein gefährlicher Cocktail und treibt die Preise weiter nach oben. Fest steht, das ist eine unheimliche Belastung für private BauherrInnen. Die Gründe für die hohen Kosten sind vielschichtig. Waren es in der Vergangenheit Lieferkettenstörungen durch Corona, oder z. Bsp. (Über-)Förderung von einzelnen Branchen, so machen heute zudem geopolitische Veränderungen und damit weiter steigende Energie-
und Rohstoffpreise dem gesamten Gewerbe zu schaffen. Man kann nur
hoffen, dass sich der problematische Trend nicht so fortsetzt.
Der Markt scheint überhitzt und viele potenzielle BauherrInnen fragen sich: soll ich  jetzt noch bauen bzw. sanieren – oder besser noch warten? Vielleicht wird sich die Lage entspannen und die Preise sinken? In unserem Ratgeber gehen wir der Sache auf den Grund.

 Jetzt noch ein Haus planen, macht das Sinn?

Während der Corona Pandemie hatten viele BauherrInnen aber auch Immobilien-Experten einen stagnierenden Markt im Bausektor erwartet. Überraschung! Befeuert durch Corona Hilfen und niedrigen Zinsen, vor allem aber der Wunsch nach einem gemütlichen Zuhause in dem sich ein zukünftiger Lockdown allemal gut aushalten lässt, wurde der Bausektor beschleunigt wie noch nie in der Nachkriegszeit. Am liebsten wurde am Speckgürtel geplant, wo sich Homeoffice mit Anfahrtszeiten zum Job gut in Waage hält und eventuell trotzdem auch eine gute Verkehrsanbindung herrscht. Jetzt noch fürs nächste Jahr eine Hausplanung angehen? Natürlich! Der Wunsch bleibt erhalten, egal wie hoch die Preise sind, man muss halt mit Abschlägen in der Größe rechnen, eventuell eine zeitlich modulare Bauweise in Betracht ziehen oder Investitionen die nicht unmittelbar anstehen nach hinten schieben, beispielsweise ist ein Pool nicht unmittelbar für das Wohnen relevant.

Warum ist Hausbau und Sanierung so teuer geworden?

Warum die Hauspreise in lichte Höhen gestiegen sind beschreiben wir hier im nächsten Kapitel.

Günstige Kredite

Das niedrige Zinsniveau hat für BauherrInnen Vor- aber auch Nachteile. Einerseits profitieren sie seit Jahren von günstigen Bauzinsen unter 1,5%, was einen Riesenunterschied zum Beispiel zur Zeit vor der Finanzkrise macht, als man mit bis zu 5 Prozent finanzieren musste. Andererseits sind die niedrigen Zinsen der Grund dafür, dass es kaum noch gewinnbringende Geldanlage-Möglichkeiten, außerhalb des riskanten Aktienmarkts, gibt. Sparbücher, Fixzins-Konten und andere klassischen Sparmethoden haben aktuell ausgedient. Viele Investoren schichten ihr Geld deshalb in „Betongold“ um, und auch die Privatfamilien investieren in die eigenen vier Wände um langfristig Mietzinsen einzusparen und das treibt die Hauspreise zusätzlich auf Rekord-Level.

Erfahre mehr über Hausfinanzierung in einem unserer spannenden Artikel.

 

Grundstücksmangel

Aufgrund des oben beschriebenen Problems wird auch anhaltend mehr und mehr in Grundstücke investiert. Man hört auch von Privatpersonen die ein Grundstück erwerben und dies trotz Immobiliensteuer, an den nächsten Investor, um bis zu 25% Gewinnmarge innerhalb eines Jahres weiterverkaufen. Durch den anhaltenden Niedrigzins sind interessante Grundstücke immer rarer und dies vor allem in den „Speckgürteln“ der größeren Städte, aber auch in Bezirksstädten lässt sich heutzutage ein Grundstück nur mit erheblichem finanziellen Aufwand (und entsprechenden Kontakten) erwerben. Durch den öffentlichen Druck auf Gemeinden die Bodenversiegelung zu reduzieren, werden weniger Grundstücke und auch kleiner Parzellen als Baugründe gewidmet.

Steigende Kosten für Handwerker und Baumaterial

Das aktuellste Thema derzeit in den Medien ist der Mangel an Handwerkern aber auch Baumaterialien. Kurze Bindungsfristen von Kostenvoranschläge oder Pauschalpreisangebote zeigen, wie schnell und dynamisch dzt. die Baupreise sich entwickeln. Der Mangel an qualifizierten Facharbeitern und Handwerker wird auf Dauer bleiben und kann kaum mit Zuzug und dementsprechender Ausbildung ausgeglichen werden. Auch BauherrenInnen können ein Lied singen, wie schwer es aktuell ist, gute Handwerker zu bekommen. Zum Teil unverschämte Preis-Steigerungen von bis zu 50 Prozent sind die Regel und für handwerkliche Jobs normal. Handwerker werden an allen Ecken und Enden gesucht und kann mit der Bauentwicklung nicht Schritt halten. Noch dramatischer sah es teilweise bei Baumaterialien aus. Im Schnitt stiegen die Preise der Grundmaterialien wie Kies, Sand, Steine und Beton in den letzten beiden Jahren um zehn bis 15 Prozent pro Jahr. Durch die Pandemie kam es teils zu wahren Preisexplosionen: Stahlbeton hat sich innerhalb eines Jahres um 50 Prozent verteuert, Bauholz wurde während der Coronakrise gleich dreimal so teuer. Die Mehrkosten aufgrund der Preissteigerungen belaufen sich aktuell pro Haus bis 50.000 Euro (nur Material), welche die Hausbaufirmen natürlich 1:1 an den Kunden weitergeben.


Tipps wie man jetzt noch günstig bauen / sanieren kann.

Wie ich die Kosten reduzieren kann ohne auf zu viel Wohn-Qualität verzichten zu müssen? Gerade jetzt, wo die Hauspreise hoch sind und die Kreditrichtlinien angezogen wurden, sind Tipps für bezahlbares Bauen oder Sanieren unbezahlbar. Hier sind unsere Tipps:

Tipp 1: Kompakte und modulare Bauweise

Kompakt und raumsparend bauen spart enorm viel Geld, denn jeder Quadratmeter extra kostet im Schnitt bis zu 3.800 Euro zusätzlich! Baut man also statt 140 qm Haus „nur“ 120 qm, sind grob geschätzt rund 60.-75.000 Euro weniger zu berappen. Man sollte sich also ganz subjektiv überlegen: wie viel Nutzfläche benötige ich tatsächlich? Das ungenutzte Gästezimmer, ein Schrankzimmer oder ein zusätzlicher Abstellraum wird wirklich unbedingt benötigt? Es gibt einige Gegebenheiten die man berücksichtigen muss, aber auf die meisten Dinge kann man ohne großen Komfort-Verlust verzichten. Auch die falsche Wahl des Grundriss kann so richtig ins Geld gehen: Ein offener Wohnbau, der sich durch wenige flächenvergeudende Innenwände und Türen auszeichnet, ist deutlich günstiger zu realisieren. Auf alles was keinen unmittelbaren Nutzen bringt, lässt sich grundsätzlich verzichten. Dieser Trend führt dazu, dass die Leute in der Krise lieber eine Nummer kleiner bauen. Ein weiterer Mega-Trend geht in die zeitliche Verschiebung von Investitionen. Ein Zusätzliches Kinderzimmer oder der Hobbyraum kommt einfach später hinzu. Dies lässt sich mit Modulhäusern in der heutigen Zeit kostengünstig realisieren.

Tipp 2: Keine Sonderwünsche, Standard, Standard, Standard !!!

Richtig ins Geld geht es für viele BauherrInnen dann, wenn es um die Inneneinrichtung geht. Im Musterraum / -park der Hausanbieter werden alle Wunschvorstellungen gerne vor Augen geführt und erst wenn es ums Budget geht, wird einem Schwarz vor Augen! Man gönnt sich dann doch die edle Einbauküche statt der eigentlich schon sehr guten Standardküche welche mit wenigen zusätzlichen Premium-Geräten am obersten Level kratzt. Der Eichenparkett muss doch sein statt Laminat usw. Besonders Bad und Küche zählen zu den teuersten Ausstattungen im ganzen Haus. Man kann größere Ausgaben zudem, wie etwa eine PV-Anlage, einen Pool oder eine Sauna, auch erstmal einsparen und später nachkaufen. Nicht sparen sollte man am Dämmwert bzw. der Wärmetechnik! Dinge die einem grundsätzlich wichtig sind, sollte dennoch weiterhin ein hoher Stellenwert gegeben werden, sodass z. Bsp. der Traum eines ökologischen Hauses auch nicht zu kurz kommt.

Tipp 3: Keller oder Bodenplatte?

Alle BauherrInnen stellen sich diese Frage spätestens dann, wenn der erste Kostenvoranschlag für einen Keller eingetroffen ist. Im Prinzip ist ein Keller eine angenehme Sache, aber auch eine kostspielige! Üblicherweise wird der Keller als Lagerraum oder Hobbyraum genutzt und auch die Haustechnik wird dort untergebracht. Für diesen Zweck alleine ist er im Grunde genommen zu teuer, und oftmals kommt man auch in Versuchung noch gleich eine komplette Fußbodenheizung zu installieren, da man ja in Zukunft diese Räume eventuell mal als Wohnraum benutzen möchte oder ein Gästezimmer unterbringt. Bei den jetzigen Baupreisen sollte man sich allerdings fragen, ob ich Stauraum anderswo verlagern kann bzw. dieser jetzt sofort notwendig ist. Wo Baugrund preiswert ist kann als Alternativen ein Schuppen, eine Garage (bzw. das Dach darüber) oder ein erweitertes Carport um einiges günstiger und auch zu einem späteren Zeitpunkt umgesetzt werden. Ein Keller kostet im Vergleich mit der einfachen Bodenplatte je nach Größe des Hauses im Schnitt 10.000 bis 50.000 Euro mehr (siehe Baukosten-Checkliste bzw. Kosten eines Einfamilienhauses).

Tipp 4: Festpreis vereinbaren

Wer hat das nicht schon gerade in diesen Zeiten von Freunden oder Bekannten gehört? Ein Preis wurde vereinbart, das Haus gebaut und dann kommt eine Zusatzrechnung von mehreren 10.000ten Euro da die Materialpreise gestiegen sind. Beim Vertragsabschluss sollte eine Material-Preiserhöhung nur in Bezug auf den Baupreisindex zugelassen werden. Somit werden diese Zusatzkosten zumindest im Rahmen gehalten, sollten diese schlagend werden. Klar im Vorteil ist man, wenn ein Gesamtpreis fix vereinbart wird. So kann man verhindern, dass Unsicherheiten wie weiter steigende Material-, Bau- und Baunebenkosten sowie Handwerkskosten an die BauherrInnen weitergereicht werden. Stattdessen gehen diese Kosten zulasten der Baufirma, welche dieses Risiko aber meist auch mit im Angebot einrechnet. Festpreisgarantien gibt es vor allem bei Fertighausanbietern, welche sich laut Fertighaus-Verband dazu verpflichtet haben diese einzuhalten.

Tipp 5: Eigenleistungen

Der Klassiker unter den Spartipps hat nichts an Aktualität verloren, im Gegenteil – in Zeiten, wo Handwerker kaum noch zu bekommen sind, lohnt es sich natürlich erst recht, selbst Hand anzulegen. Die Hausbaufirmen haben Häuser in unterschiedlichen Ausbaustufen im Programm, die sich gezielt an Baufamilien richten, die selbst was tun wollen am und im Traumhaus. Mehr als die Hälfte aller Baufamilien erbringt immerhin Eigenleistungen im Wert von 10.-15.000 Euro, sagen die Statistiken. Aber Vorsicht: Man sollte sein handwerkliches Talent nicht überschätzen. Viele Dinge, Gas, Strom etc. sind nur etwas für Profis! Trotzdem kann man auch durch einfache Arbeiten wie Verputzen, Streichen, Tapezieren viele Euros sparen. Und ein weiterer, aktuell wichtiger Pluspunkt: Manche Banken berücksichtigen Eigenleistungen wie Eigenkapital, was die Finanzierung insgesamt vergünstigt.

Am Besten ist wenn man diese Fragen mit einem Experten bespricht, Details auf unserem Ratgeber zum Bauvertrag.

Gibt es eine Immobilienblase?

Gefühlt sind alle Baukosten und auch Immobilien-Preise zum Hauskauf bzw Wohnungskauf bereits übertrieben hoch. Täglich gibt es eine Flut von Artikeln darüber in den Online und Printmedien zu lesen und es wird einem kommuniziert, dass dies doch mal ein Ende nehmen muss und wir kurz vor einer harten Immobilienkrise stehen. Hand aufs Herz, die Autoren haben von dieser Immobilienkrise schon seit 20 Jahren gehört und man fragt sich wann sie denn kommen solle. Zurecht? Finanz-Experten von Banken und anderen Finanzdienstleistern weisen darauf hin, dass es zwar es zwar öfters eine rechnerische Überbewertung von Wohnimmobilien gibt, es jedoch in Europa keine spekulativen Extreme (wie etwa in der „subprime Krise“ in den USA) gibt. Damit es nicht zu einer Überhitzung und zu einer späteren Krise kommt, hat nun auch die FMA die Kreditvergabe-Richtlinien angezogen und dem entgegengewirkt. Somit kann man auf eine stabile Preisentwicklung in den nächsten Jahren bauen.

Wird Hausbau oder Sanierung noch teurer? Wie sieht es 2022/23 aus?

Fast alle Finanzdienstleister und Immobilien-Experten gehen davon aus, dass bei stabiler Zinsentwicklung, die Nachfrage nach Wohnimmobilien weiterhin hoch bleibt. Die Preise sollten also schon deswegen nicht fallen sondern sich eher auf einem hohen Level stabilisieren. Ob sich 2022/23 eine Entlastung der Baubranche anbahnt oder sich die Lage im Material- und Personalsektor noch weiter verschärft, hängt von vielen Faktoren ab. Die Branche erwartet unter dem Strich auch für die kommenden Quartale und Jahre steigende bzw. gehobene Preise, wenn auch nicht mehr ganz so dramatisch steigend wie – befeuert durch die Pandemie – in den letzten beiden Jahren.

Unser Tipp: Jetzt bauen und nicht warten!

„Die Preise fürs Hausbauen werden sich auf einem hohen Level stabilisieren und auch langfristig weiter steigen. Auch wenn die aktuell überteuerten Materialpreise wieder fallen, werden die Baukosten deshalb nicht sinken, da die Baufirmen diese Gewinnmargen sich zum größten Teil einverleiben. Zudem scheinen sich die Zinsen langsam, aber sicher nach oben zu bewegen, welches ebenfalls für einen schnellen Baustart (aber auch Fixzins-Kredit) spricht.

Unser Tipp: wenn du ein Haus bauen möchtest oder eine Sanierung ansteht und du über einen Eigenkapital-Anteil von 20% verfügst, am besten jetzt bauen, und zwar je schneller, desto besser!

AutorIn: DI J. Knoglinger
Datum: 17.02.2022
Expertise: Bauplanung, Finanzierung

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