Bei größeren Bauprojekten, wie dem Hausbau oder einer umfangreichen Altbausanierung, ist eine Planung unverzichtbar, alleine schon, weil es Pläne bei der Einreichung zur Baugenehmigung bedarf. Nun stellt sich die Frage, wer übernimmt die Planung eines Hauses, wenn man selbst nicht vom Fach ist.
Hier gibt es die Möglichkeit sich von einem Planungsbüro, d.h. von einen
- planenden Baumeister oder
- Architekten oder
- Ing.-Büros für Einzelgewerke (HKLS, Elektro, Licht …)
helfen zu lassen. Die Planung erfolgt schließlich bis zur Vergabe bzw. dem Zeitpunkt, wo es zum Handwerker- bzw. Bauvertrag kommt. Darüber hinaus kann eine Begleitung auch durch die Bau-Ausführung erfolgen, sofern das hierfür geschulte Personal zur Verfügung steht. Der Planungsaufwand inkl. Bauaufsicht ist auch mit Kosten verbunden und es ist bei der Budgetplanung bei einem Standard-Einfamilienhaus mit ca. 12-15% der Baukosten des Hauses für eine vollständige, individuelle Planung inkl. Bauaufsicht zu rechnen. Dieser Prozentsatz ist oftmals in vielen verschiedenen Blogs oder Ratgeberforen zu lesen und leitet sich für neugierige Leser z. Bsp. aus der HOA 2002 aus den Tabellen für Honorarsätze für Planung (ca. 8 %) bzw. für die örtl. Bauaufsicht (ca. 4 %) bei gegebenen Herstellungskosten und der Schwierigkeitsklasse eines Einfamilienhauses her. Die HOA wird weiter unten noch genauer erläutert. Es geht allerdings auch günstiger, wenn nur Teilleistungen des gesamten Planungsspektrums beauftragt werden und/oder die Ausschreibung funktional gestaltet wird, sodass keine genauen Mengenermittlungen bereits in der Planungsphase zu erörtern sind. Bei Fertigteilhäusern aus dem Katalog, sind die Planungskosten nochmals geringer, was durch die hohe Standardisierung erreicht wird.
Grundsätzlich ist die Höhe der Planungskosten also von den Baukosten, und der Komplexität, abhängig. Ein gutes Planungsbüro kann dich also mit Fachwissen bis zur Preisverhandlung, der Vergabe und ev. der Vertragsprüfung zur Seite stehen. Der Vorteil einer Planung über einen unabhängigen Professionisten liegt auf der Hand, die Planung kann auf die Bedürfnisse des/der Bauherrn/in zugeschnitten werden. Zusätzlich ist ein derartiges Planungsbüro von Beginn an mit dem Projekt vertraut worden, und kann daher zumeist auch später das Personal für die Überwachung/Bau-Aufsicht des Baus stellen.
Bedient man sich bei Firmen, wo Häuser aus dem “Katalog” angeboten werden, so können die Planungskosten zwar erheblich reduziert werden, jedoch sollte man hierbei genau prüfen, ob die Qualität bzw. die individuellen Bedürfnisse auch befriedigt werden. Extraleistungen (“hier brauche ich auch noch eine Steckdose”) schlagen sich dann wiederum auch stark auf den Preis nieder, weshalb die Katalogangaben des Musterhauses nur eine Wunschvorstellung bleiben. Erhält eine derartige Firma den Zuschlag, ist die Planung im Preis üblicherweise inkludiert. Hast du bei der Firma eine Planung veranlasst (beispielsweise die Pläne für die Genehmigung), jedoch gibst du bei dieser Firma die Bau-Ausführung nicht in Auftrag, so werden hier die Planungskosten in Rechnung gestellt.
Welche Leistungen enthält eine Planung?
Planer können zumeist nicht nur die Planung (vor dem Bau) übernehmen, sondern auch geschultes Personal für die Bau-Aaufsicht (während dem Bau) für den Bauherrn zur Verfügung stellen.
Um einen Überblick über die Tätigkeiten eines Planungsbüros zu erhalten, werfen wir am besten einen Blick in ein Regelwerk (HOA2002).
Die linke Spalte zeigt die Teilaufgaben, welches ein Planungsbüro innerhalb der Gesamtleistung abwickeln kann. Die rechte Seite beschreibt den Anteil des Aufwands auf die volle Planungsleistung bezogen.
Die Kontrolle des Baus über die Bauaufsicht ist dabei gesondert zu bewerten.
Was kostet eine Planung für mein Haus?
Planer-Honorare sind nach der HOA – Honorarleitlinie für Architekten in Österreich auf dem zuvor im Bild dargestellten Aufteilungsschlüssel vergütet worden, d. h. das entspricht auch dem Aufwand der entsprechenden Planungsphase. Dabei untergliedert sich die Leistung eines Architekten / planenden Baumeisters in der Planung in zwei große Leistungsbereiche.
- Vor dem Bau = Planung
- Während Bau = Projektbegleitung bzw. Bauaufsicht
Unser Tipp:
Für deine erste Kostenübersicht solltest du bei einen Standard Einfamilienhaus für die Planung bis zur Einreichung bei der Behörde mit 8.000 € bis 20.000€ rechnen. Der Stundensatz eines Architekten bewegt sich grundsätzlich zwischen 120 bis 200 €/h. Für die örtl. Bauaufsicht sollst du ca. 5.000 bis 7.000 € planen, sofern diese vernünftig erfolgen soll.
Erfahre mehr zu den Kosten eines Einfamilienhauses.
Die HOA war in Österreich eine unverbindliche Verbandsempfehlung der Kammer bzw. der Bundesinnung und wurde bereits 2006 außer Kraft gesetzt, um Forderungen der EU-Kommission mit geltenden Kartellgesetzes nachzukommen. Wir haben dieses Regelwerk aufgrund der guten Übersicht und zur Förderung des Verständnisses für Planeraufgaben herangezogen.
Die HIA (Honorar Information Architektur) wurde als Ersatz entwickelt, ist aber auch bereits veraltet.
Vereinzelt werden noch heute von Architekten bzw. Auftraggebern diese Regelwerke zur Berechnung verwendet und dienen als Grundlage für individuelle Vereinbarungen für Honorare, denn die Honorare mit den Architekten können grundsätzlich frei vereinbart werden.
Die Kammer der ZiviltechnikerInnen, empfiehlt seit 2014 als Grundlage der Honorarberechnung die von ihr zur Verfügung gestellten Leistungs- und Vergütungsmodelle zu verwenden.
Ähnlich wie für Architekten wurde die unverbindliche Verbandsempfehlung bei den Baumeistern, HOB – Honorarordnung der Baumeister der Bundesinnung Bau durch den Leitfaden zur Kostenabschätzung von Planungsleistungen ersetzt.
Wie gehen nun aber Bauherren vor, die einen Architekten oder planenden Baumeister beauftragen wollen? Bauherren/innen sollten von Anfang an über ihr Budget und ihren Bedarf, sowie über das Honorar des Architekten sprechen und häufig ist es zudem sinnvoll, den Architekten / planenden Baumeistern nicht gleich von Anfang an umfassend, sondern nur stufenweise zu beauftragen. Eine vereinbarte Kostenobergrenze gibt zudem dem Bauherren/innen Sicherheit. Die Finanzierung des Einfamilienhauses muss schließlich gesichert sein.
Welche Ausschreibungen gibt es?
Ausschreibungen können funktional gestaltet werden oder mit konkreten Leistungs- und Mengenverzeichnis. Es zeigt sich oft, dass funktionale Ausschreibungen bevorzugt im Hausbau zur Anwendung kommen. Hierbei erfolgt eine verbale Beschreibung von allen gewünschten Funktionen und Qualitäten. Die Art und Weise wie dies Funktionen und Qualitäten erreicht werden, bleibt in einen bestimmten Rahmen der jeweiligen Firma überlassen. Dabei liegen der Ausschreibung Pläne bei, anhand die ausführenden Firmen die Mengen für Baustoffe wie Beton etc. abschätzen können. Der Vorteil für den Bauherrn, funktionale Ausschreibungen sind oftmals günstiger, da die Mengenabschätzung dem ausführenden Baumeister in der Angebotsphase überlassen wird. Den Aufwand den der Baumeister hierfür hat, kann er schwer kalkulieren, da er damit befürchten muss gegenüber den Wettbewerb das nachsehen zu haben. Bei einer unzureichenden Leistungsbeschreibung innerhalb einer funktionalen Ausschreibung kann es passieren, dass verschiedene Angebote schlechter vergleichbar sind. Die Konsequenz einer funktionalen Ausschreibung ist zumeist auch ein Pauschalpreis-Angebot, was wiederum den zukünftigen Bauherrn Planungssicherheit gibt.
Wird eine genaue Ausschreibung mit konkreten Leistungs- und Mengenverzeichnis erstellt, so müssen die Massen direkt von deinem Planer abgeschätzt werden. Diesen Aufwand wird der Planer dir als Bauherr in Rechnung stellen, weshalb diese oftmals detaillierteren Ausschreibungen zwar teurer für den Bauherren sind, aber verschiedene Angebote von Firmen besser vergleichbar macht, da hier Einheitspreise (1 m3 Beton kostet .. €) ersichtlich sind. Wurde ein detailliertes Leistungsverzeichnis für den Hausbau mit Mengenangaben zu Grunde gelegt, so wird üblicherweise am Ende auch nach Aufwand im Auftragsfall abgerechnet.
Dein Architekt oder Planungsbüro wird dir ihr bevorzugtes Ausschreibungsverfahren darstellen und die Kosten für den Ausschreibungsaufwand beziffern können.
Was sind die Kostentreiber beim Hausbau?
Ein Bauherr sollte sich bewusst sein, dass gerade durch eine Vielzahl an individuellen Wünschen nicht nur die Planungskosten, sondern die Kosten des gesamten Projekts zunehmen. Im Umkehrschluss ist es aber auch so, dass in der Planungsphase gerade deshalb die Gesamtkosten des Projekts stark beeinflussbar sind.
Nimmt das Haus in der Planung erste Gestalt an, und sind die individuellen Wünsche mehr und mehr zu Papier gebracht worden, können mit den zunehmenden Planungsfortschritt auch die Kosten des Bauprojekts genauer geschätzt werden, bis schließlich konkrete Angebote (in Form eines Kostenvoranschlags oder Pauschalpreis) die Kosten auf den Punkt bringen.
Dennoch sollte man im Budget auch Reserven für die Bauphase einplanen, da es während des Baus noch zu unvorhergesehenen Ereignissen und/oder durch Leistungsanpassungen zu Kostenübertretungen/Anpassungen kommen kann.
Unser Tipp:
Vielleicht decken sich deine individuellen Wünsche beim Hausbau, wie die Photovoltaik- oder Solaranlage am Dach, sowie die Wallbox zum Laden deines E-Autos etc. auch mit Förderungen von Bund und Land. Eine Übersicht zu Förderungen findest du im Ratgeber von cleverello. Nutze doch auch die Chance auf 5% bis 5.000 € über cleverello.at. Schnell, einfach und ohne Bürokratie.
