Bauvertrag und Handwerkervertrag: Unsere Tipps

Handschlag Vertrag

Vom Angebot bis zum Vertrag

Zumeist liegen nach der Aufforderung der Angebotslegung des zukünftigen Bauherrn, Kostenvoranschläge oder Pauschalpreisangebote von verschiedenen Firmen vor. Dabei ist es bereits wichtig, dass die unterschiedliche Bedeutung dieser Angebotsformen verstanden wird, da sie unter anderem auch kostenrelevant sein können. Erfahre mehr in unserem Beitrag Unterschied Kostenvoranschlag vs. Pauschalpreis. Das Angebot nimmt oftmals eine zentrale Rolle beim Vertrag ein, da dieses zumeist die Vertragsgrundlage bzw. ein Anhang zum Vertrag sein kann.

Es gibt verschiedene Arten von Verträgen und schlussendlich ist die Konstellation bzw. sind die zu erbringenden Leistungen entscheidend, welcher Vertrag zustande kommt. Nicht zuletzt spielt die Größe des Projekts eine Rolle, ob ev. ein gesonderter Vertrag (z. Bsp. der Bauvertrag beim Hausbau) zustande kommt, oder ob durch eine Beauftragung des Handwerkers unter Akzeptierung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Vertragsschluss zustande kommt.


Bauvertrag: Was ist zu beachten?

Bei größeren Projekten wie dem Hausbau oder der Generalsanierung wird zumeist ein eigener Bauvertrag aufgesetzt. Dieser entspricht einem Werkvertrag und kommt durch Angebot und Annahme zustande.

Was steht nun alles eigentlich in einen Bauvertrag?

  • Allgemeine Vorbedingungen: hier wird oftmals Bezug auf z. Bsp. Werkvertragsnormen wie die ÖNORM B 2110 oder A 2060 hergestellt. Dies würde dann den Allgemeinen Geschäftsbedingungen entsprechen.
  • Abrechnung: nach tatsächlichem Aufwand (Einheitspreisangebot) oder Pauschalpreis
  • Leistungsbeschreibung
  • Zahlungsmodalitäten
  • Termine, Gewährleistung, Sicherstellungen, etc.

Wenn eine mündliche Preiseinigung zwischen dem zukünftigen Bauherrn und dem Firmenvertreter grundsätzlich zustande gekommen ist, wird bei größeren Projekten, wie dem Hausbau, dir als Privatperson zumeist ein Entwurf eines Bauvertrags von der Baufirma vorgelegt. Selbstverständlich kannst auch du dem Unternehmer einen Vorschlag machen, nur ist eine Vertragsprüfung eines vorgelegten Entwurfs wahrscheinlich günstiger als eine Vertragserstellung über Bau-Juristen, insbesondere dann, wenn du nicht vom Fach bist. Schenke dem Bauvertrag deine Aufmerksamkeit, denn der Hausbau ist ein Kraftakt bezüglich der Finanzierung in deinem Leben. Ein schlechter Bauvertrag kann dir am Ende der Bauphase jedoch noch viel mehr Geld kosten als gedacht, und bringt ev. die Finanzierung mit deinem Kredit in Gefahr.

Unsere Tipps: Bauvertrag

Du hast ein Angebot einer Baufirma für dein Traumhaus und hast dich bereits auch mündlich über Preis verständigt und ihr seid euch einig? Gib dem Firmenvertreter jedoch zu verstehen, dass die Preiszusage nur dann zutrifft, wenn die Vertragsprüfung des vorgelegten Entwurfs positiv ist. Der Vertrag wurde dir „angeboten“ und erst mit deiner „Annahme“ des angebotenen Vertrags kommt es zum Vertragsschluss. Oft wird einem bei einer Vertragsprüfung erst bewusst, welche Leistung ev. nicht enthalten sind. Achte hier auf Begriffe wie „bauseits“, denn dann muss der Bauherr etwaige Leistungen bereitstellen. Du hast vor Unterzeichnung noch immer eine Möglichkeit zusätzliche Leistungen (kleineren) Umfangs im Vertrag ergänzen zu lassen, idealerweise bei gleichem Preis.

Übernimmt der ausführende Baumeister für dich auch zusätzlich den Grundstückserwerb, so wird der Vertrag Kauf- und Werkvertragselemente beinhalten. Da es sich hierbei um größere Projekte handelt, ist eine Prüfung des Vertragsentwurfs der Baufirma durch einen Bau-Juristen empfehlenswert.

Details zum Bauvertrag (Hausbau / Sanierung)

Über folgende Begriffe solltest du dich vor der Vergabe deines Projekts informieren, insbesondere wenn ein größeres Bauprojekt (Bsp. Hausbau) bevorsteht. Sie sollten im Werk bzw. Bauvertrag enthalten sein:

  1. Leistungsbeschreibung
  2. Korrekt, vereinbarter Preis
    (ev. inkl. Skontovereinbarung)
  3. Terminplan / Zahlungsplan
  4. Vertragsrücktrittsrecht
  5. Förmliche Übernahme
  6. Gewährleistung
  7. Höhe Haftungsrücklass (üblich 2-5%)
  8. Sicherstellungen für Bauherren bzw. Baufirma.

Auf die Leistungsbeschreibung und dem Haftungsrücklass wird in der Folge gesondert eingegangen. Die förmliche Übernahme wird ausführlich im Beitrag Bau-Ausführung behandelt. Informiere dich im Beitrag Unterschied Gewährleistung, Garantie & Schadenersatz über die Haftungsfragen.


Leistungsbeschreibung - BauSpezifikation

Die Leistungsbeschreibung kann sehr vielfältig sein und hängt unter anderem davon ab, ob von der Firma auf eine funktionale Ausschreibung oder eine Ausschreibung mit konkreten Leistungs- und Mengenverzeichnis angeboten wurde. D. h. die Beschreibung der zu erbringenden Leistungen wurde bereits von deinem Planungsbüro, Architekten oder planenden Baumeister erstellt und ist hier bereits Vorlage für den Bauvertrag, wobei Adaptierungen noch vorgenommen werden können für den Vertrag.

Bei einer funktionalen Ausschreibung sind der Baufirma oder dem Handwerker zumeist nur Pläne mit einer allgemeinen Beschreibung vorgelegt worden. Dies trifft vorwiegend bei der Hausbauplanung zu. Bei einer detaillierteren Bau-Planung werden in der Ausschreibung z. Bsp. Betonqualität und Schätzmengen im Detail erstellt, weshalb die entsprechend detaillierte Planung auch teurer für den Bauherrn kommen würde.

Die Ausschreibungsunterlagen und/oder vorgelegten Firmenangebote auf Basis der Ausschreibung samt etwaiger Ergänzungen sind dann Bestandteil des Bauvertrags.

Wenn du ein schlüsselfertiges Haus errichten lassen willst, stelle in der Leistungsbeschreibung auch klar, was hiermit genau gemeint ist. Hier kommt es oft zu unterschiedlichen Auffassungen. So mancher ist eingezogen, und war verwundert, warum keine Küche installiert ist.

Unser Tipp: Übernahme

Bestehe beim Hausbau auf eine „förmliche Übernahme“ und lass diese im Vertrag vereinbaren. Die Übernahme erfolgt dann in einem schriftlichen Prozedere, wobei hierin u. a. gerügte, jedenfalls aber auffällige Mängel an der erbrachten Leistung samt Fristsetzung für ihre Behebung festzuhalten sind. Gilt das Werk erst einmal als übernommen, beginnt die Gewährleistungszeit. Veranlasse die Erstellung einer Mängelliste daher VOR deinen Einzug ins neue Traumhaus, und lasse dich hierbei von deinem Fachprofi helfen.


Hausbau: Haftungsrücklass

Eventuell wird im Bauvertrag auf die Anwendung von Normen verwiesen. Die wichtigste Norm in der sich auch viele Begriffe eines Bauvertrags wiederfinden ist die ÖNorm B 2110 in Österreich. Diese Werksvertragsnorm kann bei Interesse erworben werden und es empfiehlt sich, einen prüfenden Blick in die Norm zu werfen, wenn im Vertragsentwurf ein Verweis auf die Norm gemacht wird.

Beispiel:
In der Baubranche ist ein Haftungsrücklass bis zu 5 % oder mehr üblich. Der Haftungsrücklass ist ein prozentueller Betrag vom Werkslohn, den du erst nach Ablauf der Gewährleistung zahlen musst. Dieser Einbehalt ist für dich als Bauherr eine Sicherstellung für Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen, sollten Mängel bei Übernahme schon vorhanden, aber noch nicht erkennbar sein. D.h. die Baufirma ist an der Behebung des Mangels bis zum Ende der Gewährleistungsfrist in diesem Fall besonders interessiert, damit sie auch noch dieses Geld über diesen Prozentbetrag, nach Ablauf der Gewährleistung, bekommt.

Unsere Tipps: Haftungsrücklass

Bestehe auf einen „hohen“ Haftungsrücklass bei deinem Hausbau-Projekt von 3 bis 5 % oder mehr. Verwendet hier nun die Baufirma einen Bezug zur ÖNORM B 2110 und hat keinen Haftungsrücklass im Vertrag explizit definiert, so muss dir bewusst sein, dass der Haftungsrücklass 2 % gem. Norm beträgt. Hast du nun einen Haftungsrücklass vereinbart, so prüfe insbesondere deine Schlussrechnung, ob der Haftungsrücklass auch tatsächlich berücksichtigt wurde.

Hausbau - Prozent

Im Zuge eines Bauauftrags sollten auch die Begriffe, Generalunternehmer, Totalunternehmer bzw. Alleinunternehmer erwähnt werden, da diese Unterscheidung vertrags-juristische Relevanz hat. Den Bauvertrag muss man nämlich nochmals weiter unterscheiden.

Der Totalunternehmer übernimmt die Finanzierung des Grundstückkaufs, die Planung und Ausführung bis zur schlüsselfertigen Übergabe des Hauses. Zumeist wird das bei einen Fertigteil-Haus Anbieter, der sein „Katalog-Haus“ mit einem Grundstück verkauft, der Fall sein.

Dein planender Architekt oder Baumeister vergibt das Projekt zumeist in „Baulose“ (Beauftragung einzelner Gewerke). Hier kommt ein Alleinunternehmer-Vertrag zumeist zustande.

Der Generalunternehmer übernimmt die Bau-Ausführung aufgrund einer vorgegebenen Planung bis zur schlüsselfertigen Übergabe.

Handwerkervertrag

Hat man mit seinem Handwerker bzw. der Handwerksfirma eine erfolgreiche Preisverhandlung bezüglich des Bauprojekts hinter sich gebracht, steht noch ein Vertragsschluss bevor.
Bei kleineren Bau-Projekten (z. Bsp. Handwerkerleistungen) kommt ein Vertrag durch die Beauftragung des Angebots, unter zur Kenntnisnahme der AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) des Unternehmens und anschließende Auftragsbestätigung, zustande.

Der Vertrag ist in der Regel ein Werkvertrag. Der Begriff „Werk“ im Handwerk, weist alleine ja schon darauf hin.
Achte immer auch darauf, dass alle Vereinbarungen bis hin zur Beauftragung schriftlich niedergeschrieben sind, denn so manche wissen nicht, dass ein Vertrag grundsätzlich auch mündlich zustande kommen kann. Alles was schriftlich erfolgt trägt zu mehr Rechtssicherheit bei, und sollte im Interesse von dir wie dem Unternehmer sein.

Unser Tipp: Handwerkervertrag

Vor der Beauftragung solltest du einen prüfenden Blick in die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Unternehmers werfen. Profitiere nun durch dein Wissen (vom Bauvertrag), und diskutiere bzw. verhandle einzelne Punkte (z. Bsp. förmliche Übernahme etc.)  mit dem Handwerker, sofern bestimmte Punkte nicht enthalten oder unzufriedenstellend formuliert sind.

Vertragsunterzeichnung

AutorIn: DI Martin Knoglinger
Datum: 12.08.2021
Expertise: Bauplanung

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