Inhaltsverzeichnis
Ein Haus oder eine (General)Sanierung zu finanzieren ist ein komplexes und nervenaufreibendes Thema, da man sich umfassend damit beschäftigen muss. Mach dir zuerst einen Überblick über die zu erwartenden Baukosten und im nächsten Schritt solltest du dich über die Finanzierung informieren. Hier stellen sich folgende wesentliche Fragen:
- Welche Finanzierungsform ist die Richtige?
- Wie viel Geld muss ich ansparen (Eigenkapital)?
- Welche Banken bieten die besten Angebote (Hausbank/Onlinebank)?
- Welche Laufzeit und Tilgung ist für meine Lebens-Situation passend?
Werfen wir einen Blick auf die gängigste Finanzierungsarten für Hausbau oder Sanierungs-Projekte:
Hausfinanzierung durch Annuitätendarlehen (Wohnbau-Kredit)
Was sind Annuitäten bzw. Annuitätendarlehen?
Einfach erklärt, kann man eine „Annuität“ mit „Kreditrate“ und ein „Annuitätendarlehen“ als „Tilgungsdarlehen“ übersetzen. Dies ist die beliebteste Art einer Hausfinanzierung und wird von allen Banken und österreichischen Bausparkassen angeboten. Diese Form der Finanzierung ist deswegen so beliebt, da es eine hohe Planungssicherheit (konstante Rückzahlungsrate) gibt.
Annuitäten – Erklärung
Eine Annuität ist die gleichbleibende Höhe (bei Fixzinsbindung) einer Darlehens- bzw. Kreditrate eines Annuitätendarlehens. Der Zins- und Tilgungsanteil sind die Bestandteile der Annuität.
- Annuität: regelmäßig (z.B: monatlich) zurückgezahlter Betrag
- Zinsen-Anteil = Annuitäten-Anteil zur Begleichung der Zinsen
- Tilgungs-Anteil = Annuitäten-Anteil zur Begleichung der Schuld, welche sich anteilsmäßig (z.B: monatlich) verringert
Vereinfacht ausgedrückt trittst du bei einer Bank als Kreditnehmer des Annuitätendarlehens auf und musst nun in regelmäßigen Abständen (in der Regel monatlich oder jedes Quartal) eine Kreditrate zur Begleichung deiner Schuld für eine vereinbarte Laufzeit abtreten.
Dein Vorteil ist eine hohe Planungssicherheit, da die Rate stets gleich hoch bleibt. Wichtige Basis für die Planungssicherheit ist, dass du die Baukosten dementsprechend klar eingrenzen kannst und es zu keinen Überraschungen kommt.
Unser Tipp: Planungssicherheit
Du kannst deine Planungssicherheit erhöhen und die Baukosten mit cleverello reduzieren, indem du um einen Bau-Rabatt bei der Baufirma anfragst:
Variables Annuitätendarlehen:
Hierbei passt sich der Zinsanteil – im Gegensatz zu einer Fixzinsvereinbarung – i.d. Regel alle 3 Monate dem aktuellen Marktzins (Drei-Monats-EURIBOR) an. Es besteht das Risiko, dass die Marktzinsen steigen und das Darlehen am Ende teurer als eine Fixzins-Vereinbarung ist, da dieser Zinssatz quartalsweise steigen kann.
Es besteht auch die Möglichkeit, dass der Zinssatz sinkt, aber durch das aktuelle Zinsniveau (und den Corona-Hilfen geschuldet) erscheint dies eher als unwahrscheinlich bzw. wenn eine Verringerung stattfinden sollte, wird diese nicht in dem Ausmaß wie eine Erhöhung erwartet. Diese Abschätzung sollte wohlüberlegt sein und idealerweise holst du dir von mehreren Finanz-Beratern ihre Einschätzung ein, bevor du eine Entscheidung triffst.
Oftmals wird ein variables Darlehen nur als Zwischenfinanzierung verwendet und hernach die Restschuld mit einer regulären Baufinanzierung (Sollzins bzw Fixzins) beglichen.
Unser Tipp: Mehrfache Beratung
Lass dich mehrfach von verschiedenen Banken / Finanzdienstleistern beraten. Bedenke, kein seriöser Berater wird dich in eine Entscheidung drängen, sondern Vorteile und Risiken gewissenhaft vortragen, damit du dir deine eigene Meinung machen kannst.
Eines ist klar, eine Fixzinsvereinbarung ist planbar, eine variable Vereinbarung zu einem gewissen Teil Spekulation (Stichwort: Schweizer Franken Kredite)
Unterschied Annuitätendarlehen und Tilgungsdarlehen:
Im Gegensatz zu einem Annuitätendarlehen – konstante Rückzahlungsrate bei Fixzins – vereinbart ein Tilgungsdarlehen eine fixierte Tilgungsrate für eine bestimmte Zeit. Der Zinssatz passt sich monatlich oder quartalsweise der Restschuld an.
Untenstehende Grafik zeigt ein Annuitätendarlehen (Fixzins) mit konstanten Rückzahlungsbeträgen.
Hausfinanzierung und Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Ein Haus bauen oder generalsanieren ohne Eigenkapital?
Dies klingt auf den ersten Blick sehr verlockend, ist aber für die meisten unter uns schlichtweg unmöglich. Auch wenn im Internet viele Online-Anbieter Kunden mit diesem Traum ködern, sollte dies nur den Wenigsten möglich sein. Hier bedarf es einer extremen Sicherheit, wie ein sehr hohes Einkommen auf unbefristete Zeit (hohe Beamte, Primare, etc.) oder vermögende Erben.
Diese jedoch haben diese Form der Finanzierung in der Regel ohnehin nicht nötig und würden sich durch eine erhöhte Rückzahlungsrate zwecks Risikoaufschlag selbst nur finanziell benachteiligen.
Doch solltest du zu dieser privilegierten Gruppe gehören, lass dich trotzdem am Besten beraten, angefangen mit deiner Hausbank, die dir die Vorteile und Nachteile für Hausbau ohne Eigenkapital sicherlich gerne gegenüberstellt.
Bauspardarlehen einfach erklärt
Das Bauspardarlehen ist ein in Österreich staatlich gefördertes Darlehen zu geregelten Konditionen unter rechtlichen Rahmenbedingungen. Davor muss ein Bausparvertrag abgeschlossen werden, mit dem eine gewisse Summe und Zeit lang (z.B: 6 Jahre) angespart wird.
Danach gibt es die Möglichkeit sich das angesparte Geld (inkl. staatlicher Prämie) ausbezahlen zu lassen oder zusätzlich mit der Bauspardarlehenssumme einen Hausbau bzw. eine Sanierung zu finanzieren. Das Bauspardarlehen wird von einer der 4 Bausparkassen zur Verfügung gestellt und es können max. 220.000 Euro pro Person bzw. 440.000 Euro pro Paar mit Besicherung (z.B.: Grund) aufgenommen werden (Stand: August 2021).
Laufzeiten werden individuell mit den Banken vereinbart (max. ca 35 Jahre). Zinsen sind variabel oder fix vereinbart und weichen nur geringfügig ab und bewegen sich von ca. 1,25% Mindestzinssatz bis zu 6% Zinsobergrenze.
Unser Tipp: Unterschiedliche Bearbeitungsgebühren
Auch wenn die Zins-Unterschiede zwischen den einzelnen Bauspardarlehen sehr marginal sind, lass dir trotzdem von verschiedenen Banken ein Angebot legen.
Oftmals werden hohe Bearbeitungsgebühren (bis ca 3% der Darlehenssumme) verlangt und diese sind meist verhandelbar.
Das Bauspardarlehen kann nicht nur für Hausbau, Umbau und Sanierungen verwendet werden. Es kann auch der Grundstückskauf, Wohnungs-/Hauskauf, Umschuldung, Wellnesseinrichtungen, Energiesparende Maßnahmen oder Forderungen nach Erbteilen finanziert werden.
Kann ein Bauspardarlehen vorzeitig zurückgezahlt werden?
Im Prinzip ist dies bei einem variabel gewählten Zinssatz meist unproblematisch und ohne Abschläge möglich. Bei einem fixen Zinssatz solltest du mit deiner Bank Kontakt aufnehmen, da dies vorwiegend mit einer Zinsentschädigung für die Bank (Vorfälligkeitsentschädigung) verbunden ist.
Welche Bausparkassen gibt es in Österreich?
In Österreich gibt es im Wesentlichen vier Bausparkassen die sich den Markt teilen und mit verschiedenen Banken zusammenarbeiten. Die Raiffeisenbanken und die Sparkassen haben eigene Bausparkassen, welche folglich auch den Vertrieb mit der jeweiligen Bankengruppe koordinieren. Nachfolgende Bausparkassen sind in Österreich tätig:
- Raiffeisen Bausparkasse
- S-Bausparkasse
- start:bausparkasse (ehemalige Allgemeine Bausparkasse ABV)
- Wüstenrot Bausparkasse
Die Bausparkassen unterliegen in Österreich dem Bausparkassengesetz und sind deswegen mit ihren Konditionen für Darlehen sehr einheitlich aufgestellt und weisen keine wesentlichen Zinsunterschiede bei den Bausparverträgen auf.
Da die Sparzinsen derzeit sehr niedrig sind, werden Bausparverträge in Österreich eher zur Geld-Aufbewahrung (Ansparung) genutzt.
Welche Finanzierungsform ist für eine Hausfinanzierung die beste?
Im Endeffekt spielt bei einer Baufinanzierung deine eigene Meinung die größte Rolle. Du musst mit deiner Wahl zufrieden sein und sollst einen guten Schlaf haben. Scheue bei deiner Wahl keinen Vergleich.
Bist du ein Sparfuchs und willst günstiger wegkommen, dann sind Annuitätendarlehen und ein Bauspardarlehen gute Wahlmöglichkeiten. Solltest du nicht über ausreichend eigenes Kapital verfügen, dann ist die aktuell günstige Zinslage von Vorteil und eine Vollfinanzierung kann angedacht werden, sollte aber nicht als Ratschlag unsererseits empfunden werden.
Besser vorerst über alle Wünsche nochmals nachdenken und sich im Klaren sein, ob gewisse Investitionen wie Pool, PV, Gartenhütte nicht zu einem späteren Zeitpunkt verwirklicht werden können, um die Eigenkapitalquote zu heben.
