Energieausweis in Österreich: Das müssen Sie wissen!

Theoretisch weiß man ja mit dem Begriff „Energieausweis“ etwas anzufangen. In der Praxis kommen dann aber viele Fragen auf: Benötige ich einen Energieausweis? Woher bekomme ich einen solchen Ausweis? Was sagt dieser genau aus? Muss ich einen Energieausweis für mein Projektvorhaben einholen? Wer stellt sowas aus? Fragen über Fragen, welche wir gerne beantworten und aufklären. Was die wenigsten wissen, oft braucht man diesen auch für bei größeren Sanierungen für Förderungen, egal ob du die Fenster tauschst oder deinen Altbau mit einer Wärmepumpe sanierst. Bei uns kannst du dich informieren!

Was ist der Energieausweis?

Der Energieausweis sagt die Gesamtenergieeffizienz und den energietechnischen Zustand eines Hauses aus. Bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Verkauf von Gebäuden oder Nutzungsobjekten (Häusern, Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten) ist ein Energieausweis in Österreich vorzulegen und auszuhändigen. Abhängig vom jeweiligen Bundesland, muss dieser nach den gegebenen technischen Bauvorschriften erstellt werden. Mit den wichtigsten Kennwerten lassen sich die zukünftigen Energiekosten – natürlich abhängig vom tatsächlichen, jeweiligen Nutzverhalten – eines Hauses abschätzen:

  • Endenergiebedarf (EEB)
  • Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE)
  • Heizenergiebedarf (HEBSK)
  • Heizwärmebedarf (HWB Ref.)
  • Kohlendioxidemissionen (CO2)
  • Nutzenergiebedarf (NEB)
  • Primärenergiebedarf (PEB)
  • Warmwasser-Wärmebedarf (WWWB)

Um die auf einen zukommenden Energiekosten und die energetische Qualität von Gebäuden abschätzen zu können, werden die Häuser nach ihrem jeweiligen Heizwärmebedarf pro m²-Brutto-Grundfläche beurteilt und auf Grund dessen in die jeweilige Energieausweisklassen (A++ bis G) eingeteilt. Diese Labels erinnern an jene, die man zum Beispiel von Kühlschränken kennt (Ampelskala „Grün-Gelb-Rot“). Die Informationspflicht über die energetische Qualität und den energietechnischen Zustand des Gebäudes gilt grundsätzlich bereits in Immobilieninseraten.

Was kostet ein Energieausweis?

Je nach Immobilie, deren Größe und Lage, schwanken auch die Kosten für eine Energieausweiserstellung. Per Gesetz sind die Kosten dafür nicht festgesetzt. Früher galt die Faustregel von einem Euro pro Quadratmeter. Heutzutage sollte man bei Einfamilienhäusern mit dem Doppelten rechnen. Besonders bei alten Häusern, mit eventuell vielen Bauteilen und schlechten Plänen, sind die Kosten meistens noch höher. Im Schnitt kann man bei einem Einfamilienhaus aber mit Kosten von ca. 500 Euro rechnen.
Auch wenn wir – besonders bei Altbauten – eine Begutachtung des Energieausweis-Austellers/Ausstellerin vor Ort empfehlen, gibt es auch die Möglichkeit einer Online-Erstellung. Diese Variante fällt meistens günstiger aus.

Beim Hauskauf kümmert sich der/die VerkäuferIn um die Beschaffung des Energieausweises, es braucht einen qualifizierten Sachverständigen/eine qualifizierte Sachverständige die Kosten sind dabei vom Verkäufer zu tragen. Im Zuge der späteren Kaufverhandlungen zwischen Käufer- und Verkäuferseite kann über eine Kostenaufteilung bzw. Erstattung diskutiert werden.

Ebenso ist es bei Vermietungen. Auch hier ist der Energieausweis vom Vermieter bzw. der Vermieterin vorzulegen.

Unser Tipp: Empfehlungen

Im Energieausweis werden zumeist auch Empfehlungen nach den aktuellsten OIB-Bautechnik-Richtlinien ausgewiesen. Diese helfen einzuordnen was zu tun ist, um den Heizwärmebedarf weiter zu senken. Viele dieser Maßnahmen werden aktuell auch gefördert.

Was steht in einem Energieausweis?

Im Energieausweis sind vor allem einige wichtige Kennzahlen angegeben, die Aufschluss über die Gesamtenergieeffizienz der Immobilie geben. Je nach Gebäudeart, wird eine unterschiedliche Ausweisvariante erstellt: für Wohngebäude, für Nicht-Wohngebäude und für sonstige Gebäude. Abhängig von der Ausführung, werden unterschiedliche Kennzahlen angeführt.

Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE)

Mit diesem Wert wird die Effizienz eines Gebäudes inklusiver aller haustechnischen Anlagen definiert. Für die Berechnung, wird die Immobilie mit einem Referenzneubauprojekt von 2007 verglichen und eruiert, ob die energetische Qualität des Gebäudes besser (fGEE < 1) oder schlechter (fGEE > 1) als beim Vergleichsobjekt ist.

Endenergiebedarf (EEB)

Dies ist jene Energiemenge, die hinzugekauft werden muss (zum Beispiel kWh auf der Stromrechnung oder Liter an Heizöl). Der Endenergiebedarf ist die Summe des Nutzenergiebedarfes, der Verluste des haustechnischen Systems und aller benötigten Hilfsenergien sowie Strombedarf für Geräte und Beleuchtung.

Heizenergiebedarf (HEBSK)

Mit diesem Wert wird die Wärmemenge angegeben, die den Räumen rechnerisch zu Beheizung hinzugefügt werden muss. Im Energieausweis wird der Heizwärmebedarf einerseits in Bezug auf den Standort des Hauses im Vergleich zu einem Referenzstandort (Ref.) für ganz Österreich gezogen und andererseits in Bezug auf die Brutto-Grundfläche (Summe aller Flächen inklusive Wände) dargestellt.

Kohlendioxidemissionen (CO2)

Dieser Wert ergibt sich aus den CO2-Emissionen und dem Energiebedarf. Er beinhaltet auch die Werte für Erzeugung, Transport und Energieverluste. Zur Berechnung der CO2-Emissionen wird der Endenergiebedarf mit einem vorgegebenen CO2-Faktor multipliziert.

Nutzenergiebedarf (NEB)

Der NEB ergibt sich aus der Summe des Energiebedarfes für das Warmwasser und des Heizwärmebedarfs im Gebäude.

Heizwärmebedarf (HWBRef)

Zusätzlich zum Nutzerenergiebedarf werden auch hier die Verluste der Haustechnik (zum Beispiel Heizkessel oder Energiebedarf der Wärmepumpe) miteinbezogen.

Primärenergiebedarf (PEB)

Diese Angabe sagt die gesamt benötigte Energie im gesamten Gebäude aus – inklusive Herstellung und Transport der Energie.

Warmwasser-Wärmebedarf (WWB)

Zu guter Letzt: der Warmwasser-Wärmebedarf gibt an, wie viel Energie für die Aufbereitung von Warmwasser benötigt wird. Der Wert bezieht sich auf folgende Vorgabe: 1 Liter Wasser pro Quadratmeter Brutto-Gesamtfläche, welcher um ca. 30 Grad erwärmt wird.

Unser Tipp: Plausibilität

Vergleiche doch auch die Betriebskosten des Gebäudes mit ähnlichen ihrer Art z. Bsp. aus Immobilienanzeigen, so kannst du auch die Qualität des Energieausweises enstprechend einstufen. Oftmals gibt es Billigstanbieter von Energieausweis-Ersteller, wo nicht die benötigte Zeit in die Analyse deines Gebäudes fließt. Manchmal ist aber auch das Problem, dass zu wenig Information zur Bausubstanz vorliegt, weshalb hier „vom schlechtesten“ für die Berechnung ausgegangen wird.

 

Wann ist ein Energieausweis Pflicht?

In den folgenden Fällen ist ein Energieausweis verpflichtend:

  • Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie. Der Ausweis muss vom Verkäufer/von der Verkäuferin bzw. vom Vermieter/der Vermieterin vorgelegt werden. Läuft der Verkauf oder die Vermietung über ein Immobilienbüro, so kümmert sich dieses zumeist darum.
  • Bei Antrag auf Förderungen muss ebenso ein Energieausweis vorgelegt werden.
  • Zur Bewilligung von Neubauten, Sanierungen, Um-, Zu- und Ausbauten muss ein Energieausweis bei der Gemeinde oder der Bezirkshauptmannschaft vorgelegt werden.

Die Vorlage des Energieausweises beziehungsweise auch die unterlassene Vorlage oder Aushändigung eines Energieausweises hat gewährleistungs- und schadenersatzrechtliche Folgen. Bei Verstoß gegen diese Pflichten gibt es Verwaltungsstrafbestimmungen. Ein ausgestellter Energieausweis hat eine Gültigkeit von zehn Jahren.

Wer erstellt einen Energieausweis?

Es gibt einige Gewerbetreibende beziehungsweise Selbständige, welche Energieausweise ausstellen dürfen. Dazu zählen:

  • BaumeisterInnen
  • Elektrotechnik
  • Heizungstechnik
  • Lüftungstechnik
  • Holzbau-Meisterei
  • Gas- und Sanitärtechnik
  • Ingenieurbüros
  • ArchitektInnen
  • ZivilingenieurInnen und IngenieurkonsulentInnen für Bauingenieurwesen

Da für eine gute und korrekte Berechnung gute bauphysikalische und haustechnische Kenntnisse notwendig sind, empfehlen wir, sich bei der Ausstellung eines Energieausweises an qualifizierte Fachleute aus den Bereichen Bauen und Energie zu wenden. Erfahrene ZivilingenieurInnen und IngenieurkonsulentInnen für Bauingenieurwesen, ArchitektInnen und BaumeisterInnen sind hier gute Ansprechpersonen.
Bei den Energieberatungsstellen der jeweiligen Bundesländer kann man sich Hilfe bei der Suche nach dem geeigneten Fachpersonal für die Energieausweisberechnung holen.

Einige Austeller bieten ihre Dienste auch online, auf Basis von vorliegenden Unterlagen an. Dies geht vielleicht schneller, ist unkomplizierter und sogar kostengünstiger – wir würden aber dennoch zu einer Begutachtung vor Ort raten. Besonders bei Altbauten ist eine ausgiebige Begutachtung und genaue Berechnung des Energieausweises wichtig – sowohl für den/die EigentümerIn als auch für den/die AustellerIn des Energieausweises. Diese/r haftet nämlich für die Richtigkeit des Energieausweises!

 

Welche Unterlagen werden für die Erstellung eines Energieausweises benötigt?

Für die Berechnung der Energieeffizienz von Gebäuden und der Ausstellung eines Energieausweises sind einige Unterlagen notwendig. Neben Bauplänen (aktueller Stand), einer Baubeschreibung, Unterlagen über bisherige Sanierungen und Umbauten sowie Information, welche Räume beheizt werden, sollten auch Details zu den Fenstern und den Heizungs-, Warmwasser-, Lüftungs- und Kühlsystemen vorgelegt werden. Informationen zu den Wandaufbauten (Außenwände, Dach, oberste Geschoßdecke, Böden, Decken, Garagen, etc.), Lieferscheine oder Bestellungen sind ebenso aufschluss- und hilfreich. Eventuell fehlende Details können im Falle von älteren Bauten mit alten Fotos von der Baustelle oder alten Rechnungen eruiert werden.

 

Welche Energiekennzahlen müssen in einer Verkaufsanzeige stehen?

Die Informationspflicht über den energietechnischen Zustand der Immobilie gilt grundsätzlich bereits in Immobilieninseraten. Seit Dezember 2012 (Energieausweis-Vorlage-Gesetzes, EAVG) ist man dazu verpflichtet, zwei Indikatoren aus dem vorliegenden Energieausweis der Immobilie bereits im Inserat/der Anzeige anzugeben. Der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienzfaktor (FGEE) sollen dem etwaigen zukünftigen KäuferIn/MieterIn bereits im Vorfeld Auskunft über die Energieeffizienz des Objekts und über die zu erwartenden Energiekosten geben. Bei beiden Indikatoren gilt, je niedriger der Wert, desto besser.
Auf die im Ausweis verwendeten Ampelskala „Grün-Gelb-Rot“ kann in Inseraten verzichtet werden.

Durch die bereits erbrachten Informationen im Inserat muss aber später natürlich dennoch ein Energieausweis ausgehändigt werden!

Welche Informationen liefert der Energieausweis?

Der Energieausweis ist ein wichtiger Parameter bei Kauf, Mietung oder Pachtung von Gebäuden und Wohnungen. Denn hiermit können Sie die auf Sie zukommenden Energiekosten im Vorfeld abschätzen und somit besser entscheiden, ob Sie sich den laufenden Unterhalt des Objektes leisten wollen, oder, ob eine Sanierung vielleicht doch sinnvoller wäre. Im letzteren Fall können Sie zudem meist Förderungen erhalten.

Neben den oben bereits erläuterten Kennzahlen, werden die Häuser im Energieausweis nach ihrem jeweiligen Heizwärmebedarf pro m²-Brutto-Grundfläche beurteilt und auf Grund dessen in die jeweilige Energieausweisklassen (A++ bis G) eingeteilt:

  • A++ – max. 10 kWh/m²a = Passivhäuser
  • A+ – max. 15 kWh/m²·a = Passivhäuser
  • A – max. 25 kWh/m²·a = Niedrigenergiehaus mit Komfortlüftung
  • B – max. 50 kWh/m²·a = Energiesparhaus
  • C – max. 100 kWh/m²·a = Niedrigenergiehäuser
  • D – max. 150 kWh/m²·a = alte bzw. unsanierte Gebäude
  • E – max. 200 kWh/m²·a = alte bzw. unsanierte Gebäude
  • F – max. 250 kWh/m²·a = alte bzw. unsanierte Gebäude
  • G – über 250 kWh/m²·a = alte bzw. unsanierte Gebäude

In welchen Fällen brauche ich keinen Energieausweis?

Nicht alle Häuser benötigen einen Energieausweis. Folgende Ausnahmen gibt es:

  • Immobilien, die nur frostfrei gehalten werden (ohne Heizung)
  • Industrieanlagen, wie Werkstätten oder landwirtschaftliche Nutzgebäude
  • Freistehende, kleine Häuser (Gesamtnutzfläche von < 50m2)
  • Abbruchsobjekte, welche innerhalb von drei Jahren nach Vertragsabschluss abgerissen werden müssen (dies wird in Kaufvertrag festgelegt)
  • Provisorisch errichtete Häuser mit einer Nutzdauer von maximal zwei Jahren
  • Ferienhäuser/-wohnungen, welche nur einen begrenzten Zeitraum (im Jahr) genutzt werden

Wird bei Förderungen für Altbausanierungen ein Energieausweis benötigt?

Ja, bei Förderungsanträgen für Altbausanierungen muss ebenso ein Energieausweis des bestehenden Wohngebäudes vorgelegt werden, da bei Ansuchen um Wohnbauförderungen eine bestimmte Energiekennzahl erreicht werden muss. Mit unserem kostenlosen Förderungscheck können Sie im Vorfeld abschätzen, ob und welche Förderungen Ihnen für Ihr Bauvorhaben zustehen.

Was sagt mir der Heizwärmebedarf im Energieausweis?

Der Wert des Heizwärmebedarfs (HWB) gibt an, wie viel Wärme rechnerisch den Räumen zur Beheizung beigefügt werden muss. Im Energieausweis findet sich eine detaillierte Darstellung des Heizwärmebedarfs (HWB) einerseits am Standort des Gebäudes im Vergleich zu einem Referenzstandort für ganz Österreich und andererseits spezifisch bezogen auf die Brutto-Grundfläche (die Summe aller Flächen inklusive der Wände) des Gebäudes. Durch diesen Wert können auch Rückschlüsse auf den Wärmeschutz des Gebäudes gezogen werden. Neubauten haben in der Regel einen Heizwärmebedarf von unter 50 kWh/m²·a. Bei Altbauten kann an von einem HWB von 100–200 kWh/m²·a ausgehen.

Kann man anhand des Energieausweises auf den Altbau-Zustand und die Heizkosten schließen?

Ja, theoretisch ist dies möglich. Denn besonders bei Altbauten ist eine genaue Betrachtung für die Ausstellung eines Energieausweises richtig und wichtig, um einen korrekten uns aussagekräftigen Ausweis erstellen zu können. (Nicht zuletzt, auch im Sinne der AustellerInnen, da diese auch für die Richtigkeit des Energieausweises haften.)

Ältere Gebäude wurden oft über Jahre hinweg verändert und erneuert. Die Häuser wurden beispielsweise eigenständig gedämmt, Fenster ausgetauscht, entfernt oder neue ergänzt, die Heizungsanlage wurde erneuert oder auch Umbauten oder Zubauten gemacht. Die vorhandenen und teilweise dann veralteten Unterlagen geben dann oft nicht mehr den tatsächlichen Zustand des Gebäudes wieder. Eine genaue Begutachtung und Berechnung für den Energieausweis, kann daher Aufschluss darüber geben und ein aktuelles Bild des gesamten Gebäudes zeichnen.

Fazit

Der Energieausweis, quasi der „Typenschein einer Immobilie“ liefert alle wichtigen Informationen zur energetischen Qualität eines Gebäudes. Bei Kauf, Vermietung oder Pacht ist dieser verpflichtend einzuholen und vorzulegen. Die zukünftigen EigentümerInnen oder MieterInnen sollen so im Vorfeld eine realistische Einschätzung der auf sie zukommenden Energiekosten des Gebäudes oder der Wohnung erhalten. Die Nicht-Vorlage kann gewährleistungs- und schadenersatzrechtliche Folgen nach sich ziehen. Zur Ausstellung eines solchen Ausweises sind einige Gewerbetreibende und Selbständige befugt. Da für eine aussagekräftige Berechnung gute bauphysikalische und haustechnische Kenntnisse notwendig sind, empfehlen wir, sich bei der Ausstellung eines Energieausweises an qualifizierte Fachleute aus den Bereichen Bauen und Energie zu wenden. Ein Energieausweis ist in der Regel 10 Jahre gültig.

 

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AutorIn: DI J. Knoglinger
Datum: 16.04.2022
Expertise: Bauplanung