Einreichplan: Notwendige Unterlagen & alle Infos

Das Grundstück ist gefunden, die Finanzierung geregelt, die Entscheidung ist getroffen – dem Traum vom eigenen Haus stehet somit nicht mehr im Wege! Die anfängliche Euphorie wird bei vielen wieder leicht gedämpft, sobald es an das Thema „Einreichplan“ geht. Warum dieser juristische (Einreich)Plan keineswegs eine mühsame Hürde ist und was bei der Erstellung und Einreichung bzw. bei der weiteren Planung zu beachten ist, erfährt man hier!

Was versteht man unter Einreichplan?

Mit dem Einreichplan wird die Genehmigung des Bauvorhabens von der Behörde eingeholt. Dabei handelt es sich nicht um einen Bau- oder Konstruktionsplan für den Baumeister, sondern um ein juristisches Dokument, welches das Bauvorhaben zeichnerisch darstellt. Im Maßstab 1:100 sollen das Haus und alle Außenanlagen abgebildet werden und verdeutlichen, dass beim Bau alle nötigen Vorgaben, wie zum Beispiel der Abstand zur Grundstücksgrenze, Lage, Größe und Höhe eingehalten werden.

Der Maßstab 1:100 bedeutet, dass ein cm im Plan genau einem Meter beim Grundstück bzw. beim geplanten Haus entspricht. Lagepläne werden üblicherweise im Maßstab 1: 500 eingereicht. Der Plan muss auf DIN-A4 Format gefaltet sein und auf dokumentenechtem Papier gedruckt sein. Außerdem werden Lichtechte und Beständigkeit vorausgesetzt.

Welche Bauvorhaben benötigen einen Einreichplan?

Nicht für jedes Bauvorhaben wird ein Einreichplan benötigt. Die genaue Regelung ist in der Bauordnung der jeweiligen Gemeinde angeführt. Ein Pool ist z. Bsp. in den meisten Fällen genehmigungspflichtig. Auch bei einer Altbausanierung gibt es wird aufgrund des Sanierungsprokts oftmals einen Genehmigung von der Bauamt erforderlich. Wir empfehlen, sich hierfür im Zweifelsfall beim zuständigen Gemeindeamt zu erkundigen und die Kosten in deinem Budget zu berücksichtigen. Für Kleinstbauvorhaben oder Bauten ohne Fundament ist zum Beispiel keine Einreichung eines Bauplans notwendig.

Wer zeichnet einen Einreichplan?

In Österreich dürfen nur Baumeister und Architekten als Planverfasser fungieren und somit einen Einreichplan erstellen und unterzeichnen. Sie sind also gewerblich dazu befugt und ebenso verantwortlich für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Pläne und alle dazugehörigen Unterlagen.

Kann ich einen Einreichplan selbst erstellen?

Sofern man nicht selbst Architekt oder Baumeister ist, würden wir davon abraten. Die Erstellung eines Bauplanes ist oft sehr komplex und muss alle behördlichen Vorgaben erfüllen, damit der Plan nicht abgelehnt wird und das Bauvorhaben so möglicherweise verzögert wird. Daher ist der beauftragte Baumeister bzw. Architekt derjenige, der den Bauplan erstellt, unterzeichnet und auch für dessen Richtigkeit verantwortlich ist.

Unser Tipp: Lass den Profi ran!

Die Einreichplanung muss von einem befugten Unternehmen (z.B. Architekten oder Baumeister) erstellt werden.

Bauprojekte sind genehmigungspflichtig und wenn diese nicht bei der zuständigen Behörde eingereicht wurden, müssen sie im „worst case“ auf eigene Kosten zurückgebaut bzw. abgebrochen werden.

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Wieviel kostet es einen Einreichplan zu erstellen?

In der Regel liegt der Preis für die Erstellung eines Bauplanes vom Baumeister zwischen 1.000 und 3.000 Euro. Der Preis richtet sich selbstverständlich nach Größe und Aufwand des Bauvorhabens.
Wird ein Architekt für die Erstellung des Plans beauftragt, so ist mit 2.000 bis 8.000 Euro zu rechnen. Auch hier definiert sich der Preis natürlich durch die Komplexität des Auftrags. Mehr Infos zur Planung eines Einfamilienhauses findest du hier.

Welche Unterlagen beinhaltet ein Einreichplan?

Ein Einreichplan hat über folgende Angaben im Wesentlichen zu verfügen:
  • Plankopf inkl. der Kontaktangaben der Eigentümer, Bauwerber und Anrainer
  • Lageplan
  • Grundstücksnummern des Baugrundstücks und der Nachbargrundstücke
  • GenaueLegendenangabe
  • Grundrisse aller Geschosse einschließlich der Treppen
  • Hausansichten und Außenfassaden
  • (üblicherweise zwei) Schnitte
  • Nachweis zu den Gebäudehöhen
  • Umrisse der neu zu errichtenden Baulichkeiten (Darstellung in Rot)
  • Umrisse der abzutragenden Baulichkeiten, sofern genehmigungspflichtig (Darstellung in gelb)
  • Umrisse eventuell bestehender Baulichkeiten (Darstellung in grau)
  • Nachweis der Bebauungsdichte
  • Bauteilangaben wie Baumaterialien und Dicken (Aufbautenkatalog)
  • Nutzflächenberechnung
  • Bruttogeschoßflächenberechnung

 

Welche Dokumente werden für die Einreichplanung benötigt?

Die geforderten Unterlagen können je nach Ort unterschiedlich sein. Wir empfehlen daher, sich vorab unbedingt bei der zuständigen Behörde zu erkundigen. Die folgend Auflistung soll aber einen Überblick geben:

Bauansuchen

Formular der Gemeinde, welches vorab auszufüllen ist, um für die Einreichung bzw. sein Vorhaben anzusuchen.

Einreichplan/Bauplan in dreifacher Ausführung

Der vom Architekten oder Baumeister unterzeichnete Einreichplan im Maßstab 1:100, muss über Lageplan, Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Aufbauten Plankopf, Stempel und alle benötigten Unterschriften verfügen. Der Plan ist üblicherweise auf A4 gefaltet und auf dokumentenechtem Papier gedruckt. Zudem gibt es Vorgaben zur Farbdarstellung. Rot steht beispielsweise für Ziegel, grün für Stahlbeton, blau für Stahl und orange für Leichtbau-Elemente. Bei Bestandsgebäuden, welche saniert oder umgebaut werden, bedeutet rot Neubau, gelb Abbruch und grau steht für den Bestand.

Grundbuchauszug

Im Grundbuch sind alle Eigentümer, Rechte und
Dienstbarkeiten eines Grundstücks aufgelistet. Einen Grundbuchsauszug kann man
online oder vor Ort bei der Behörde einholen. Dieser darf dann bei der
Einreichung nicht älter als sechs Monate sein.

Energieausweis

Im Energieausweis wird die Energieeffizienz des Hauses nach
den aktuellen baulichen Standards beschrieben. Einen solchen Ausweis muss jedes
Gebäude in Österreich haben. Auch für Förderungen wird ein Energieausweis oft vorausgesetzt.

Baubeschreibung

Darunter versteht man eine textliche Beschreibung des zu
bauenden Hauses. Dies gilt dann als Ergänzung zum Bauplan. Darin soll die
geplante Nutzung, Ausführung, Ver- und Entsorgung beschrieben werden. Zudem
sind auch die geplanten Außen- und Nebenanlagen, Geschoßflächen und Nutzflächen
festzuhalten.

Vorstatik

Hierbei werden Bauteile wie Fundament, tragende Wände,
Decken und Dach des zu bauenden Hauses grob dimensioniert, damit die Planung
auch aus Sicht der Statik sicher ist. Dafür ist ein eigener Statiker zu
beauftragen – Architekten sind für dieses Vorhaben nicht befugt. In Wien ist
die Einholung der Vorstatik für jedes Einfamilienhaus erforderlich.

Versickerungs-Gutachten

Mit diesem Gutachten lässt sich die Gemeinde bestätigen,
dass die Möglichkeit zur Versickerung von Regenwasser berücksichtigt wurde. Denn,
um eine Überlastung der Kläranlagen zu verhindern, ist es in manchen Gemeinden
nämlich nicht zulässig, das Regenwasser ins öffentliche Abwassernetz abfließen
zu lassen. Regenwasser von Dächern oder versiegelten Flächen wie Terrassen,
Wege oder Vorplätze müssen dann auf dem Eigengrund versickern können. Hierfür
wird ein Gutachter zu Hilfe gezogen. Dieser ermittelt die zu erwartende
Niederschlagsmenge und eruiert die Bodenverhältnisse.

Bauphysik

Unter Bauphysik versteht man die bauphysikalischen
Gegebenheiten, die ausgearbeitet werden müssen. Darunter fallen Wärme- und
Schallschutz oder auch die Brandschutztechnik.

Wo muss ich den Einreichplan einreichen?

Der Einreichplan wird beim Gemeindeamt bzw. bei der Behörde
des Ortes, wo gebaut werden soll eingereicht. In Wien ist beispielsweise die
MA37 dafür zuständig. In den Bundesländern wird beim jeweiligen Gemeindeamt
beantragt. Je nach Größe der Gemeinde, kann es entweder ein eigenes Bauamt für
diese Zuständigkeiten geben oder nur einen Sachbearbeiter.

Wie lange dauert die Genehmigung?

Leider ist die Dauer bis zur Genehmigung vorab sehr schwer abschätzbar. Mit mehreren Wochen, bis hin zu zwei bis vier Monaten sollte aber in jedem Fall gerechnet werden. In Wien kann es sogar noch länger dauen. Die Dauer hängt von mehreren Faktoren ab: Neben der allgemeinen Schnelligkeit der jeweiligen Behörde, liegt die zu erwartende Dauer auch von der Komplexität des Bauvorhabens und des eingereichten Plans ab. Ein großer Zeitfresser könnten auch eingebrachte Einsprüche von Nachbarn sein oder, wenn die Behörde für die Bewilligung noch Änderungen am Einreichplan verlangt.

Da die Genehmigung so viel Zeit in Anspruch nimmt, ist es besonders wichtig, einen „makellosen“ und vollständigen Einreichplan abzugeben. Man sollte sich daher vorab vergewissern, dass wirklich alle nötigen Vorgaben und Dokumente erbracht sind. Es wäre schade, wenn man die lange Zeit auf die ersehnte Bewilligung wartet, nur um dann eine Absage zu erhalten, weil auf ein kleines Detail vergessen wurde. 

Zudem ist es ratsam, wenn möglich im Vorfeld das persönliche Gespräch mit dem zuständigen Beamten zu suchen. So können Probleme und Missverständnisse vielleicht schon im Vorfeld geklärt und noch Änderungen in der Planung vorgenommen werden.

Wer soll den Einreichplan unterzeichnen?

In der Regel unterschreiben folgende Personen einen Einreichplan:

Planverfasser

Dieser ist gewerberechtlich dazu befugt, Einreich- und Baupläne zu verfassen und ist dann auch für deren Richtigkeit und Vollständigkeit mitsamt den dazugehörigen Unterlagen verantwortlich. Als Planverfasser werden Architekten oder Baumeister beauftragt.

Bauwerber

Bauwerber ist jener, der das Bauvorvorhaben in Auftrag gibt und dann auch als Rechnungsträger aufscheint. Bei Einfamilienhäusern sind das meistens die späteren Besitzer des Hauses.

Grundeigentümer

Das ist derjenige, der im Grundbuch als Besitzer des Grundstückes angeführt ist. Bei Einfamilienhäusern ist dies dann meist ebenso der spätere Besitzer des Hauses.

Bauführer

Darunter versteht man denjenigen, der dann auf der Baustelle
die ausführende Verantwortung hat, der Baumeister. Dieser sorgt dafür, dass alle
Bauarbeiten fachgerecht und vollständig durchgeführt werden. Zu Baubeginn muss
der Bauführer der Gemeinde genannt werden und in der Fertigstellungsanzeige
muss dieser dann auch die technisch und rechtlich einwandfreie Ausführung
bestätigen.

Worin unterscheiden sich die Baugesetzte der Bundesländer?

Die Baugesetzte können sich in vielen Punkten mehr oder
weniger stark unterscheiden. Da das Bauwesen nicht der Bundes- sondern der
Landesgesetzgebung unterliegt, variieren die Regelungen vielerorts. Je nach Bundesland
oder gar Ort beziehungsweise Gemeinde können unterschiedliche Vorgaben gelten.
Darunter fallen zum Beispiel Bestimmungen, die den Abstand zur Grundstücksgrenze,
die maximale Bauhöhe oder auch vorgeschriebene PKW-Stellplätze betreffen.
Örtliche Bauvorschriften befassen sich oft auch mit der Optik um ein
gewünschtes Ortsbild zu bewahren. So können etwa bestimmte Dachneigungen,
Fensterformen, Gartenzäune oder auch Fassadenfarben gesetzlich vorgegeben bzw.
eigeschränkt sein.

Wie geht es nach der Baubewilligung weiter?

Wenn die Zeit des Wartens vorüber ist und die schriftliche Genehmigung
zum Bau erteilt ist, kann es endlich weiter gehen. Die Baubewilligung gilt in
den meisten Teilen Österreichs vier Jahre, in Oberösterreich sogar nur drei
Jahre. Das heißt, in dieser Zeit muss unbedingt mit dem Bau begonnen werden,
damit die Genehmigung nicht wieder verfällt. Achtung: Auch die Bauzeit darf
dann nicht unbegrenzt dauern, den auch hier gibt es vorgegebene Fristen. Es
sollte daher darauf geachtet werden, bis wann das Bauprojekt (laut erteilter
Bewilligung) abgeschlossen sein muss.

Somit ist es ratsam, nicht unnötig Zeit zu verlieren (beim
Bau kann es dann ohnehin noch zu vielen Verzögerungen kommen) und gleich mit
der Detailplanung zu beginnen. Der Einreichplan dient nun als Vorlage für den
eigentlichen Bauplan, auch Polier- oder Ausführungsplan genannt. Dies ist jener
Plan, der dann alle nötigen Angaben enthält, um das Haus tatsächlich errichten
zu können. Detaillösungen, notwendige Materialien und auch sämtliche, etwaige
Änderungen, die das Bauamt bzw. die Baubehörde vorschreibt, sind darin
eingearbeitet.

Der Plan wird auch entweder vom Architekten oder einem
Bauleiter bzw. technischen Bauplaner gezeichnet und hat üblicherweise einen
Maßstab von 1:50.

Fazit

Bei der Erstellung und Einreichung eines Einreichplans kann man vieles falsch und auch vieles richtig machen. In jedem Fall aber gibt es viel zu beachten. Um sich später nicht zu ärgern, empfehlen wir, sich für die Erstellung eines Einreichplanes einen Profi zu holen, dem man auch sein Vertrauen schenken kann. Ein solcher Plan ist sowohl in seiner Entstehung, als auch in der Genehmigungsphase eine langwierige und vielleicht auch nervenaufreibende Phase. Mit dem richtigen Partner an der Seite gelingt aber auch diese Hürde im Nu!

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AutorIn: L. Peisteiner
Datum: 07.03.2022
Expertise: Bauplanung