Bauausführung: Was gibt es zu beachten?

Baukran

Was ist eine Bauausführung?

Es werden als Bauausführung die Tätigkeiten bezeichnet, die für die Herstellung bzw. Errichtung des Bauwerks sorgen. Dabei wird das Baustellengeschehen durch die Bauleitung organisiert durch die örtl. Bauaufsicht überwacht und es werden Abläufe der Bauauführung entsprechend dokumentiert.

Wann beginnt die Bauausführung?

Wie in Bau-Phase und Bau-Ablauf beschrieben, erfolgt nach der Vergabe deines Projekts der Baustart. Du als BauherrIn und Auftraggeber hast ev. gesetzl. Verpflichtungen, zumindest aber gibt es bei größeren Bau-Projekten, wie dem Hausbau oder einer umfangreichen Altbausanierung, entsprechende Empfehlungen an Bauherren.

Was muss ich vor Baubeginn beachten?

Folgende Punkte sollen von dir als Auftraggeber vor Baustart, beispielsweise beim Hausbau, sichergestellt sein:

  • Erf. Bewilligungen und behördliche Genehmigungen sind vorhanden
  • Mitteilung an Baufirma über ggf. vorhandene Einbauten am Bau-Grundstück
    Hast du gewusst, dass das Baugrundrisiko bei dir als Bauherr liegt? Hole dir Informationen von Nachbarn ein (Grundwasser, ev. erf. Bodenverbesserungen bei seinem Bau, etc.), oder lass ein Gutachten erstellen. Je mehr Informationen du für deine Bau-Firma über dein Grundstück hast, desto weniger wird es zu kostspieligen Überraschungen während der Bauphase kommen.
  • Sind deine ev. abgeschl. Versicherungen (Rohbauversicherung, Bauherrenhaftpflicht etc.) bereits wirksam zu Baustart?
  • Sind deine ev. abgeschl. Sicherstellungen (Bsp. Absicherung wenn Firma in Insolvenz schlittert) bereits wirksam zu Baustart?
  • Vergewissere dich, ob ein SiGe-Plan (Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan) für deine Baustelle gem. BauKG (Baustellenkoordinationsgesetz) erforderlich ist. Ein SiGe-Plan ist bei gefährlichen Arbeiten und bei Baustellen mit großem Arbeitsumfang zu erstellen. Auf Kleinbaustellen mit Beschäftigten nur eines Arbeitgebers/einer Arbeitgeberin kann die Gefahrenevaluierung den SiGe-Plan ersetzen, sofern sie auf die besonderen Gefahren dieser Baustelle abstellt.

Informiere dich im BauKG. Du als BauherrIn hast entsprechende Verpflichtungen bezüglich Sicherheit. Viele wissen nicht, dass der Bauherr in der Verantwortung für die Sicherheit steht, d.h. u. a. für die Erstellung des SiGe-Plans oder Gefahrenevaluierung. Kommt es zu einem Arbeitsunfall ohne SiGe-Plan kann dies zu einer sehr teuren Angelegenheit werden.

Unser Tipp: Prüfe BauKG vor Baubeginn

Planer (aber auch Baufirmen) haben oftmals qualifizierte Fachpersonen (Planungskoordinatoren und Baustellenkoordinatoren) mit entsprechender Ausbildung im Team, die eine Erstellung des Si-Ge Plans vornehmen können, sollte dies aufgrund des BauKG erforderlich werden. Veranlasse eine entsprechende Erstellung bei Bedarf. Hierfür solltest du  auch 0,5 bis 1% der Baukosten budgetieren.

Erfahre mehr zu den Kosten eine Einfamilienhauses

  • Lt. BauKG bist du als Bauherr auch zuständig, für die Bestellung eines Baustellenkoordinators (analog zum Planungskoordinator). Vereinfacht ausgedrückt, überwacht dieser die Vorgaben des SiGe-Plans während der Bauausführung, etc.. Prüfe mit deinen Planer bzw. deiner Baufirma die Erforderlichkeit gem. BauKG aufgrund deines Bauvorhabens, und bestelle eine fachkundige Person bei Bedarf.

Unser Tipp: Baustellen-/ Planungskoordinator

Idealerweise kann dein Planungskoordinator die Aufgaben auch in der Ausführung als Baustellenkoordinator übernehmen. Frage daher den Planungskoordinator auch in Bezug auf die Ausführung. Bestelle die Koordinatoren rechtzeitig vor den entsprechenden Bau-Phasen.

  • Hast du Förderungen zugesagt bekommen? Stelle sicher, dass alle notwendigen Dokumente vor Baustart in Bezug auf deine Förderung später auch als Nachweis vorhanden sind. Je nach Förderung, müssen Nachweise erbracht werden, die ev. vor dem Baustart unterzeichnet werden müssen. Stelle auch sicher, dass etwaige Fristen gem. Förderrichtlinien eingehalten werden.
  • Kläre alle Zugänglichkeiten und Kostenübernahme bezüglich Bau-Strom, Wasserversorgung, Probebetrieb (Haustechnik) falls erforderlich vor Baustart.
  • Stelle dich „gut“ mit deinen Nachbarn, informiere diese persönlich, dass es bald losgeht.

Wenn es noch Fragen zu offene Punkte von deiner Baufirma/Handwerker vor Baustart gibt, dann wird sich dieser ohnehin auch noch bei dir melden. Kläre dabei die Zufahrtswege, Versorgung, Aufstellungsplätze von Bau- und Werkstattcontainer bzw. sonstige Punkte bezüglich der Baustelleneinrichtung. Ansonsten kann es losgehen mit deinem Projekt!

Bauausführung: Wer prüft den Bau?

Die obige Liste zeigt auf, dass bei einem größeren Projekt wie dem Hausbau, viele Abstimmungen von dir als Bauherr, vorzunehmen sind. Auch während dem Bau werden Abstimmungen notwendig sein bzw. die Ausführung des Baus zu prüfen sein. Du als Laie kannst die techn. Ausführung zumeist nur auf das „optische“ überprüfen. Sind es für dich nur „Kleinigkeiten“, wirst du die Firma vielleicht auch gar nicht darüber ansprechen. Entwickeln sich Kleinigkeiten, wie z. Bsp. offensichtlich falsch eingesetzte Materialien, später zu einem großen Problem, so muss das Problem zumeist kostspielig beseitigt werden. Die Bauaufsicht hilft dabei, durch ein geschultes Auge und Feststellung von etwaiger Mängel, ob du die Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche im Ernstfall geltend machen kannst. Du hast zwar grundsätzlich einen gesetzl. Anspruch, oft fehlt jedoch die Feststellung einer mangelhaften Ausführung mit einer entsprechenden Baudokumentation. Dann kann  es mitunter sehr schnell mühsam werden, die Kosten- und Haftungsfragen zu klären, gerade wenn Mängel erst nach Ablauf der Gewährleistungszeit zum Vorschein kommen. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass eine Beweisführung einer
mangelhaften Ausführung im Ernstfall nie zu deinem Nachteil sein wird,
sondern dir Rückendeckung gibt. Es sei hierbei nochmals erwähnt, das noch kein Haus ohne Mangel gebaut worden ist. Probleme am Bau, wirken sich schlussendlich auch negativ auf Zeitplan, sowie auf die Stimmung zwischen Bauherr und Firma aus.

Unser Tipp: Bauaufsicht

Wir empfehlen einen unabhängigen Fachprofi als deinen Vertreter zur Aufsicht und Kontrolle der Bauarbeiten zu installieren.  Mit der Überwachung geht auch eine ordentliche Dokumentation einher. Bei mehrmaligen Baustellenbesuchen können die Kosten hierfür durchaus auch über 5.000 € betragen. Frag deinen Baustellenvertreter, wieviele Besuche geplant sind, um die Kostenplausibilität zu prüfen.

Erfahre mehr über Baukosten.

Architekt mit Bauhelm

Es kommt leider oft genug vor, dass Firmen im Bausektor, Leistungen mit hoher (Material-) Qualität angeboten haben, aber schließlich anders ausführen. Derartige Mängel aufgrund unsachgemäßer Ausführung oder falsch eingesetzter Materialien können zu Schäden führen, die z. Bsp. aber erst nach Ablauf des Gewährleistungsanspruchs zum Vorschein kommen. Um etwaige Ursachen von später entdeckter Schäden nachweisen zu können, ist ein führen einer Fotodokumentation, idealerweise unabhängig vom Bauunternehmer, wie auch einem Bautagebuch von essentieller Bedeutung. Solltest du einen Fachprofi für die Überwachung bestellt haben, so ist dies Teil seiner Aufgaben. Außerdem werden von der Bauaufsicht auch mangelhafte Ausführungen u. U. bereits während dem Bau erkannt, die ausführende Firma auf ihre Vertragserfüllungspflicht hingewiesen und zur Behebung der mangelhaften Leistungen aufgefordert. Dies ist entscheidend, um größere Komplikationen zu einen späteren Zeitpunkt zu vermeiden. Eine entsprechende Kontrolle während dem Bau ist nur möglich mit regelmäßigen Besuchen der Baustelle, womit sich ein höheres Honorar einer örtl. Bauaufsicht bei einer Vielzahl an Baustellenbesuchen auch einfach erklären lösst. Wird z. Bsp. ein Sachverständiger nur für die Erstellung einer Mängelliste vor bzw. für die Übernahme engagiert, so ist dieser ins eigentliche Baugeschehen nicht involviert, warum unter Umständen der eine oder andere Mangel bei der Übernahme nicht erkannt wird.

Förmliche Übernahme

Wird dein Bauprojekt fertig gestellt so steht die Übernahme an. Oftmals wird die Übernahme auch als Abnahme bezeichnet. Jedenfalls sollte eine „förmliche Übernahme“ (Begriff aus der ÖNORM B 2110) im Handwerker bzw. Bau-Vertrag vereinbart werden. Wichtig ist jedenfalls, dass die Übernahme mit einem schriftlichen Prozedere erfolgt, wobei hierin u. a. gerügte, jedenfalls aber auffällige Mängel an der erbrachten Leistung und Fristsetzung für ihre Behebung festzuhalten sind. Der Bauherrenvertreter auf der Baustelle, d. h. der von dir für die Bau-Aufsicht beauftragte Fachprofi oder z. Bsp. auch ein Sachverständiger erstellt eine Mängelliste, die von der Bau- oder der Handwerksfirma schließlich noch zu beheben sind.

Handelt es sich um kleinere, unwesentliche Mängel, steht einer Übernahme mit entsprechender Fristsetzung für die Behebung nichts im Wege. Ein vereinbarter Haftungsrücklass bzw. vorraussichtliche Kosten zur Mängelbehebung können von dir dabei zurückbehalten werden.

Eine Übernahme kann unter bestimmten Umständen von dir als Bauherr verweigert werden, z. Bsp. wenn es wesentliche, gravierende Mängel sind, der den vereinbarten Gebrauch stark beeinträchtigt.

Unser Tipp: „förmliche“ Übernahme

Die Übernahme ist ein „Milestone“ in einem Projekt, da es auch starke Auswirkungen auf Haftungsfragen nach sich zieht. Mit der Übernahme beginnt nämlich die Gewährleistung, die auf ein Bauprojekt (=unbewegliche Sache) 3 Jahre in Österreich beträgt. Wir empfehlen daher, eine „förmliche“ Übernahme (gem. ÖNORM B 2110 oder ähnlich) vertraglich zu verankern (und noch vor Einzug durchzuführen).

Erfahre mehr über Bauvertrag.

Die Vertrags-Erfüllungsansprüche des Bauherren als Auftragsgeber gehen in Gewährleistungsansprüche über. Neben den Gewährleistungsbeginn erfolgt mit der Übernahme der „Gefahrenübergang“. Was heißt das? Hierzu ein Zitat aus dem § 1168a ABGB: „Geht das Werk vor seiner Übernahme durch einen bloßen Zufall zugrunde, so kann der Unternehmer kein Entgelt verlangen. Der Verlust des Stoffes trifft denjenigen Teil, der ihn beigestellt hat. …“ Vereinfacht formuliert bedeutet das, bis zur Übergabe trägt der Unternehmer die Gefahr für seine Leistungen – wie Untergang (Naturkatastrophen), Zerstörung, Beschädigung, Diebstahl.

Formlose Übernahme

Hat keine „förmliche Übernahme“ vertraglich zu erfolgen, gilt eine „formlose Übernahme“ dann als erfolgt, wenn du die Leistung in deine Verfügungsmacht übernommen hast, also z. Bsp. eingezogen bist. In diesem Fall hast du, ohne etwaige Mängel schriftlich festgehalten zu haben, das Haus übernommen. Sollte dir ein etwaiges Ausführungsdetail aber wenig später missfallen, und du es als Abweichung zum Vertrag also als Mangel wahrnehmen, kann sich der Unternehmer insofern gegen seine Gewährleistungspflicht wehren indem er argumentiert, dass du das Haus ja ohne Beanstandungen übernommen hast.

Das Beispiel zeigt, hier kann es sehr schnell zu Meinungsunterschieden kommen. Daher ist eine formlose Übernahme zumeist zum Nachteil für den Bauherrn.

Unser Tipp: Vorsicht bei Teilübernahmen

Vorsicht bei Übernahme von Teilleistungen! Sollten Teile der Vertragsleistung fertig gestellt sein, und du bist bereit in das Haus einzuziehen, dann prüfe nochmals die Rechtsfolgen. Die Erstellung einer Mängelliste vor Einzug wird in diesem Fall oft vergessen, aufgrund der weiterhin andauernden Baustelle wegen der offenen Teilleistungen.

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AutorIn: DI M. Knoglinger
Datum: 06.05.2021
Expertise: Bauplanung

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