Altbausanierung: Darauf müssen Sie achten!

Gerade weil man zur Zeit nicht nur eine angespannte Preissituation beim Bauen selbst vorfindet, sondern weil guter Grund immer teurer wird, kommt für viele eine Altbausanierung in Frage. Also,  Altem neuen Glanz verleihen: Wir geben Tipps und Tricks, wie man charmanten Altbauten wieder modernes Leben einhaucht und zeigen Ihnen, auf was geachtet werden muss, damit eine Altbausanierung nicht wie im Film Hinterholz 8 endet.

Checkliste zur Altbausanierung

Aller Anfang ist eine genaue Bestandsaufnahme! Bevor Sie sich ins Chaos stürzen und Renovierung- oder Umbauideen konkretisieren, sollten Sie sich einen genauen Überblick über das gesamte Haus, dessen aktuellen Bestand und die anfallenden Arbeiten verschaffen. Eine Analyse im Vorfeld kann Sie vor späteren, bösen Überraschungen schützen und viel Ärger ersparen. Die wichtigsten Punkte, auf die Sie achten sollten, haben wir in der Checkliste zusammengefasst:

Das Dach

  • Gesamteindruck: Wie ist der generelle Zustand des Daches? Ist das Dach noch in Ordnung, muss nachgeholfen oder gar ganz erneuert werden?
  • Dacheindeckung: Ist diese noch komplett? Gibt es Stellen, an denen man ins Freie schauen kann? Sind Dachziegel brüchig oder gar fehlend?
  • Dachstuhl: Wie stabil ist dieser? Müssen Balken und/oder Latten erneuert werden?
  • Dämmung: Ist überhaupt eine Dachdämmung vorhanden? Muss diese nachgerüstet werden? Wenn ja, wie soll gedämmt werden? Dies wird übrigens auch gefördert.
  • Rauchfang: Ist dieser in einem guten Zustand? Sind Schäden am Putz, Risse oder Sprünge ersichtlich?

Unser Tipp: Licht

Leider ist sich kaum jemand um die Bedeutung des Lichts bewusst und daher wird dem Licht kein Stellenwert gegeben. Das ist ein fataler Fehler. Da gerade die Lichtplanung und Lichtinszenierung einen Raum ganz bestimmte Werte geben. Wir empfehlen daher auch ein Budget für die Raumbeleuchtung vorzusehen und dies von einem Fachmann planen zu lassen.

Das Mauerwerk

  • Mauern: Wie ist der Gesamteindruck? Gibt es Sprünge oder Risse? Sind die Mauern gar schief?
  • Schimmel: Sind die Mauern feucht oder trocken? Gibt es Probleme mit Schimmel?
  • Dämmung: Sind die Außenwände gedämmt? Ist die Dämmung noch intakt oder muss nachgerüstet werden?
  • Fassade: Wie ist der allgemeine Zustand der Fassade? Muss diese erneuert oder (nur) frisch gestrichen werden?
  • Innenwände: Aus welchem Material bestehen sie? Auch hier: Sind diese feucht? Gibt es hier ein Schimmelproblem? Sind die Wände rissig und/oder schief? Möchten Sie diese versetzen oder neue Wände einziehen? Wie ist der allgemeine Zustand?

Böden und Decken

  • Decken: Aus welchem Material bestehen die Decken – Beton oder Holz? Gibt es Sprünge, Risse, Absenkungen oder Beschädigungen?
  • Ist ein neuer Fußbodenaufbau erforderlich?
  • Kann der bestehende Boden saniert werden? Was für Vorarbeiten sind für den späten gewünschten Fußboden notwendig?
  • Kellerdecke: Ist hier eine Wärmedämmung vorhanden?

Fenster und Türen

  • Fenster: Wie ist der Zustand der Fenster? Müssen diese erneuert oder saniert werden? Gibt es noch reparable Kastenfenster? Welche Fenster gibt es jetzt eigentlich mittlerweile und kommen für die Sanierung in Frage?
  • Türen: in welcher Verfassung sind die Außen- und Innentüre? Werden hier neue benötigt?

Informiere dich welche Fensterarten energieffizient sind und wo es unter Umständen für den Fenster- und Türentausch Förderungen gibt. Energieeffiziente Fenster mit 3-fach Verglasung helfen dir auch Heizenergie zu sparen.

Ausstattung bzw. Innenleben des Hauses

  • Heizsystem: Welches Heizsystem ist vorhanden? Funktioniert das bestehende System? Wie alt ist es? Ist eine neue Heizung wie z. Bsp. eine Wärmepumpe einerseits erforderlich und andererseits sinnvoll? Auch wenn das Heizsystem noch in Takt ist, ist eine energetische Sanierung, und die Umrüstung auf ein nachhaltigeres, System mit erneuerbarer Energie rentabel? (Beachten Sie hier auch die Möglichkeit von Förderungen)
  • Sanitäranlagen: Sind (noch) welche vorhanden, müssen welche erneuert oder nachgebaut werden?
  • Elektronik: Wie sieht es mit den Elektroinstallationen aus? Ist eine komplette Erneuerung notwendig?
  • Kälte und Wärme: Gibt es Probleme mit Zugluft und daraus resultierender Kälte? Besteht im Sommer ein Hitzeproblem? Sollte eventuell mit einer Klimaanlage aufgerüstet werden?

Planung einer Altbausanierung

Wer Altbau sanieren will, sollte einen konkreten Plan und ein Konzept haben. Auch wenn die Anfangsmotivation noch so groß ist und die Wohnträume realisiert werden wollen, sollte man nicht einfach wie Roland Düringer in Hinterholz 8 wild drauf loslegen. Es ist wichtig, einen Plan zu verfolgen, der nicht nur in der Theorie schlüssig klingt, sondern auch in der Praxis auf das zu sanierende Haus und die jeweiligen BaumeisterInnen zugeschnitten ist.

Ein gravierender Unterschied zwischen Neubau und Altbausanierung ist, dass vor Beginn der eigentlichen Bauarbeiten erstmal einiges entfernt, erneuert und vorbereitet werden muss – und diese Schadensbeseitigung sollte nicht unterschätzt werden! Auf feuchtem Mauerwerk etwa kann kein neuer Putz haften, wenn es nicht vorher ordentlich trockengelegt wurde. Abbrucharbeiten sollten ebenso vorab erledigt werden, da diese viel Staub und Dreck erzeugen.

Wir empfehlen, einen relativ großen Zeitraum mit gutem zeitlichem Polster für diese Arbeiten einzuplanen. Nicht selten, kommen erst im Zuge der Schadensbeseitigungen, weitere Schäden zum Vorschein, die beseitigt werden müssen, bevor es weiter gehen kann.

Als Faustregel gilt: Bevor mit dem Innenausbau begonnen wird, sollte die Gebäudehülle möglichst geschlossen sein. Also die Fenster bereits ausgetauscht und das Dach gegebenenfalls erneuert oder ausgebessert worden sein. Arbeiten an der Fassade und im Inneren des Gebäudes können danach auch gut parallel erfolgen.

Ziele definieren

Wie soll das Haus nach de Umbau ausschauen? Möchte ich es nur wieder wohntauglich machen oder auch (optisch) verändern? Es ist wichtig, sich im Vorfeld ausführliche Gedanken über die spätere Optik, den Grundriss, die Ausstattung, den Energiestandard, usw. zu machen.

Bauliche Begebenheiten

Bei einer Altbausanierung lassen sich oft schon viele Sanierungsvarianten im Vorfeld auf Grund der baulichen Begebenheiten ausschließen. Hier ist es ratsam, einen Profi (z.B. ArchitektIn) hinzuzuziehen, der bei der Beschaffung der Informationen behilflich ist und mit Fachwissen gute Ideen liefert, die auch tatsächlich umsetzbar sind.

Genehmigungen einholen

Sind die Ziele definiert und mit den baulichen Begebenheiten abgestimmt, können die dafür nötigen baulichen Genehmigungen eingeholt werden. Für bestimmte Bauprojekte benötigt es einen Einreichplan für die Genehmigung. Auch dies kann mit unter bei so mancher Entscheidungsfindung helfen, da die eigenen Ziele und jene der Baubehörde oft nicht übereinstimmen.

Dies betrifft insbesondere Bauvorhaben, bei denen in die tragende Konstruktion, also in die Statik des Gebäudes, eingegriffen wird. Genaue Informationen und alle für Sie geltenden Vorschriften erhalten Sie bei Ihrem dafür zuständigen Bauamt.

Wer macht was?

Zu guter Letzt, sollte noch geplant werden, wer nun die ganzen geplanten Arbeiten letzten Endes auch umsetzt. Wie viel von den Arbeiten kann und will ich selbst übernehmen? Wo kann bzw. muss ich auf eine Firma zurückgreifen? Dies ist meistens auch eine Frage des Budgets.
Ganz sollte man auf die Unterstützung einer Fachfirma allerdings nicht verzichten. Zwar kann man mit viel Eigenleistung einiges an Budget einsparen, die Bauarbeiten bei Altbau sind aber oft wesentlich komplexer und sollten mit jenen bei einem Neubau verglichen werden. Daher ist auch die jeweilige Fachfirma mit Bedacht zu wählen. Nicht jeder Handwerksbetrieb verfügt über die notwendige Erfahrung und Expertise, um einen Altbau fachgerecht zu sanieren. Oft sind viel Knowhow, spezielle Arbeitstechniken und eine umfangreiche Materialkenntnis von Baustoffen erforderlich.

Sogar das Tapezieren von Wänden und die Verlegung von Böden, erfordern beispielsweise im Vorfeld viel Vorarbeit, um einen ebenen und tragfähigen Untergrund herzustellen. Wer also bei einer Altbausanierung durch Eigenleistung Kosten sparen will, muss in jedem Fall genügend Zeit einplanen und sich mit Materialeigenschaften und Baustoffen auseinandersetzen.

Wer macht was?

Zu guter Letzt, sollte noch geplant werden, wer nun die ganzen geplanten Arbeiten letzten Endes auch umsetzt. Wie viel von den Arbeiten kann und will ich selbst übernehmen? Wo kann bzw. muss ich auf eine Firma zurückgreifen? Dies ist meistens auch eine Frage des Budgets.
Ganz sollte man auf die Unterstützung einer Fachfirma allerdings nicht verzichten. Zwar kann man mit viel Eigenleistung einiges an Budget einsparen, die Bauarbeiten bei Altbau sind aber oft wesentlich komplexer und sollten mit jenen bei einem Neubau verglichen werden. Daher ist auch die jeweilige Fachfirma mit Bedacht zu wählen. Nicht jeder Handwerksbetrieb verfügt über die notwendige Erfahrung und Expertise, um einen Altbau fachgerecht zu sanieren. Oft sind viel Knowhow, spezielle Arbeitstechniken und eine umfangreiche Materialkenntnis von Baustoffen erforderlich.

Sogar das Tapezieren von Wänden und die Verlegung von Böden, erfordern beispielsweise im Vorfeld viel Vorarbeit, um einen ebenen und tragfähigen Untergrund herzustellen. Wer also bei einer Altbausanierung durch Eigenleistung Kosten sparen will, muss in jedem Fall genügend Zeit einplanen und sich mit Materialeigenschaften und Baustoffen auseinandersetzen.

Richtige Reihenfolge der Altbausanierung

Die richtige Reihenfolge macht’s aus! Hier finden Sie auf einem Blick eine sinnvolle Reihenfolge, nach der Sie sich richten können:

  1. Analyse und Planung – je genauer die Analyse (hierfür empfehlen wir unsere Checkliste!) und genauer die Planung, desto besser
  2. Dreck und Schutt zuerst: Falls notwendig, wird natürlich mit dem Abriss, Öffnen und Versetzten von Wänden begonnen
  3. Errichtung des Rohbaus
  4. Nun wird das Dach gedeckt bzw. korrigiert – die Dämmung kommt allerdings erst später!
  5. Erste Phase des Trockenbaus
  6. Thermische Sanierung, Heizungs- und Wasserinstallationen
  7. Elektroinstallationen
  8. Dämmung des Daches
  9. Zweite Phase des Trockenbaus
  10. Außendämmung
  11. Einbau der Fenster
  12. Innenverputz
  13. Treppenschalung, Fußbodenverlegung und Einbau der Türen
  14. Fertigstellung der Wände
  15. Einbau der Sanitäranlagen

Logischerweise wird also mit dem Abriss und Abbauen all jener Teile begonnen, die raus sollen. Hier gilt: nicht zu zaghaft vorgehen! Idealerweise wird im Vorfeld geplant, was alles wegsoll und dann in einem Aufwasch erledigt: Wände, Holzverkleidungen, Fliesen, Elektroleitungen, usw. Dies vereinfacht die Entsorgung und spart viel Zeit und Geld. Bauschutt häppchenweise im Kofferraum zu entsorgen ist nicht nur mühsam, sondern auch nicht besonders effizient. Am besten, man bestellt einmal einen Container und wird den Krempel auf einmal los.

Aber Achtung: So mancher spätere Schutt kann sich davor noch als nützlich erweisen. Saniert man beispielweise im Winter, wäre es natürlich schlau, die alten Fenster doch noch etwas drinnen zu lassen und erst dann rauszuschmeißen, wenn es wärmer ist – damit es im Winter auf der Baustelle nicht ganz so kalt wird.  

Ist das Haus mal von allem Ungewolltem befreit, werden die Rohbauarbeiten begonnen, wie bei jedem Hausbau. Fenster und Türen werden nun in die Wand gestemmt, Decke durchgebrochen und Wände aufgezogen. Gegebenenfalls wird schon der Estrich neu gegossen – sofern keine Fußbodenheizung geplant ist. Für die Planung sei zu beachten, dass der Estrich bis zu sechs Wochen trocknen muss!

Meistens werden die Dacharbeiten parallel zu den anderen Rohbauarbeiten durchgeführt. Je nach Zustand des bestehenden Daches, wird der Dachstuhl mit neuen Balken und/oder Latten korrigiert und die Dachziegel gegebenenfalls erneuert. Eventuelle Vorstellungen und Pläne für das neue Dach werden nun auch verwirklicht und zum Beispiel Gauben oder ähnliches eingebaut.

Während der Arbeiten am Dach kann es innen auch weiter gehen und mit den Installationen der Haustechnik begonnen werden. Aber Achtung: Die Dämmung des Daches wiederum, sollte vor den Elektroinstallationen vorgenommen werden, da die Leitungen zwischen Dämmung und Beplankung verlegt werden.

Weiter geht’s mit dem Trockenbau! Der Einfachheit halber, werden Zwischenwände mittlerweile gerne auch erst im Zuge des Trockenbaus eigezogen und zwar in Form von Gipskartonkonstruktionen. Dies gilt auch für Beplankungen von Dachschrägen. Nun werden alle Trockenbauwände gebaut, in deren Innerem Leitungen jeglicher Art verlaufen sollen. Die Wände werden also gestellt, auf einer Seite auf die Gipskartonwände vorerst noch verzichtet, die Haustechnik eingesetzt und in späterer Folge dann die fehlenden Gipskartonplatten drauf geschraubt.

Nun sind Kanal, Wasser und Heizung dran. Man beginnt immer mit den Abwasserrohren, da die nämlich zwingend ein gewisses Gefälle benötigen und hierbei andere Leitungen nicht stören dürfen. Im Anschluss an die Abwasserrohre folgen die Wasserleitungen und zwar unabhängig davon, ob das Warmwasser in der Zentralheizung erzeugt wird oder mit Durchlauferhitzern. Diese Arbeiten werden aber ohnehin vom Gas-, Wasser- und Heizungsinstallateur erledigt, der von sich aus dann natürlich auf die richtige Reihenfolge achtet. Dieser verlegt in der Regel auch gleich die Heizungsrohre und kümmert sich um alle vorbereitenden Arbeiten für die späteren Installationen der Wand- oder Fußbodenheizungen. Zusätzlich werden jetzt auch Vorwandinstallationen in den Badezimmern eingebaut, die der Befestigung der Sanitärelemente dienen.

Die zentrale Heizungsanlage kann theoretisch auch jetzt schon eingebaut werden. Soll der dafür vorgesehene Raum oder die jeweilige Wand, an welcher die Heizungsanlage hängen soll, aber noch verputzt werden, könnte man damit auch noch warten, bis alle Verputzarbeiten im Haus abgeschlossen sind. Noch ein Tipp: Man sollte vor der Bestellung der Heizung wissen, welche Dämmung und welche Fenster das Haus später haben werden! Dies wirkt sich nämlich auf die Heizungsanlage aus, welche dann womöglich falsch dimensioniert sein könnte.

Da es dem Strom relativ egal ist, ob seine Leitungen in Kurven und Ecken verlegt sind, werden Elektroinstallationen nach der Verlegung der Wasserrohre gemacht. Die Stromleitungen werden den Wasserleitungen angepasst und nicht umgekehrt. Zu den Elektroinstallationen zählen neben der Verlegung von Stromkabeln, Lichtschaltern und Steckdosen auch sämtliche „Spielerein“. Elektrische Rollos, Netzwerkkabel für Internet und Fernsehen sowie Türöffner sind beispielswiese auch vom Elektriker zu erledigen. Für Schalter, Steckdosen usw. werden vorerst aber nur die Vorbereitungen getroffen und die Dosen gesetzt. Die Bauteile selbst kommen erst nach dem Verputzen oder gar erst nach den Tapezier- und Malerarbeiten.
Liegen nun alle Leitungen und Rohre, können, wie vorhin angekündigt, alle Trockenbauwände fertiggestellt und verschraubt werden. Dazu zählt beispielsweise auch die Verkleidung von Dachschrägen.

Sobald die Trockenbauarbeiten abgeschlossen sind, geht es weiter mit der Außendämmung. Wobei dieser Schritt auch parallel zu den Trockenbauarbeiten durchgeführt werden kann, da die Außendämmung auch bereits nach Abschluss der Rohbauarbeiten angegangen werden kann.

Die Dämmung der Kellerdecke ist auch nach Montage der Haustechnik möglich. Das gilt auch für die Dämmung der obersten Geschossdecke, welche ja ohnehin nur notwendig ist, wenn es darüber kein gedämmtes Dach gibt.

Nach der Dämmung steht die Fassade an. Diese ist zwar bautechnisch nicht mehr so eilig und wird dann gerne auf Grund er Kosten etwas hinausgezögert, gerade aber wegen der oft hohen Kosten für ein Gerüst sollten sie – wenn möglich – trotzdem gleich im Anschluss an die Dämmung vorgenommen werden.

Langsam geht es in den Endspurt und wir können uns den Fenstern und Außentüre zuwenden! Nach dem Einsatz der Fenster, ist der Innenputz an der Reihe. Hier gibt es einen Unter- und einen Oberputz. In Räumen, in denen Fliesen geplant sind, sollte unbedingt zuerst verfliest und dann verputzt werden. Auf diese Weise ist es einfacher, ordentliche Übergänge hinzubekommen.

Während der Putz an den Wänden trocknet, können die die Fußböden verlegt werden. Nun ist auch der richtige Zeitpunkt zum Einbau von Holztreppen und ähnlichem. Nach den Fußböden werden noch die Innentüren eingehängt. Alternativ empfiehlt es sich aber auch mit dem Verlegen der Fußböden zu warten, bis die Wände fix fertig gestrichen sind. Somit erspart man sich das mühsame Abdecken der neuen Fußböden bei den Malerarbeiten. Nach dem Streichen oder Tapezieren folgen die Sesselleisten und finalen Installationen von Steckdosen und Schalter.

Zu guter Letzt fehlen noch die Sanitäranlagen. In den Badezimmern werden nun die Sanitärelemente eingebaut.

Kosten der Altbausanierung

Es sei vorweg klargestellt: Altbausanierung lohnt sich in Bezug auf die Kosten nicht immer. Um beim oben genannten Vergleich mit dem Kultfilm Hinterholz 8 zu bleiben – auch hier hat sich der Protagonist gewaltig verkalkuliert und gedacht, dass eine Altbausanierung günstiger als ein Neubau sei. Auch in der Realität ist es oft billiger, schneller und effizienter einfach das Gebäude abzureißen und ein modernes zu errichten, als das bestehende mühsam und kostspielig zu sanieren. Dies ist vor allem – wie im Film – bei alten Häusern auf dem Land der Fall, die oft zu Niedrigstpreisen von teilweise unter 80.000 Euro erhältlich sind. Das scheinbare Schnäppchen hat dann einen Haken: Die richtige Wertkalkulation ist der Grundstückspreis minus der Abrisskosten.

Oft stehen aber nicht die wirtschaftlichen Gründe im Vordergrund, sondern einfach die Tatsache, dass es sich um eine Liebhaber-Immobilie handelt, für die das Herz einfach höherschlägt.

Anders als bei „Ruinen“ am Land, eignen sich alte Stadtgebäude oft sehr gut für Sanierungsprojekte, da diese auf Grund ihrer guten Bausubstanz, oft „nur“ modernisiert werden müssen.

Für die Kosten, die bei einer Altbausanierung auf einen zukommen, gibt es zwar gewisse Richtwerte, auf diese ist aber leider kein guter Verlass. Die Kostenberechnung ist hier sehr individuell und hängt oft vom erhöhten Bedarf an Qualität sowie vom notwendigen Einsatz hochwertigerer Materialien und Bauteile ab. Daher wird empfohlen, bei Ihrer Kalkulation auf die gegebenen Richtwerte nochmal 10 bis 20 Prozent aufzurechnen.

Oft werden auch staatliche Förderungen für Sanierungsprojekte vergeben, informieren Sie sich hier am besten bei Ihrem dafür zuständigen Bauamt bzw. der Behörde!

Was kostet die Altbausanierung pro Quadratmeter

Diese Frage kann nicht ganz einfach beantwortet werden. Werden nur Fenster saniert, oder nur die Heizung, oder beides. Hier können die Kosten von wenigen Tausend Euro bis zu ca. 40.000 € für ein Standard Einfamilienhaus variieren. Werden allerdings Wasserleitungen und Elektroleitungen saniert, dann wagt man sich auch tiefer in die Bausubstanz rein, was sich stark auf die Kosten auswirkt. Es zeigt sofort, dass die Kosten sehr stark von den gesetzten Maßnahmen und der aktuellen Preissituation seit Corona-Zeitalter in der Baubranche abhängen. Saniert man umfangreicher, so kann man für eine Altbausanierung in Österreich etwa mit Kosten zwischen 800 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter rechnen. Sollten Denkmalschutzauflagen bestehen, können die Kosten natürlich deutlich höher ausfallen.

Fazit

Einfacher, günstiger und schneller, als die Errichtung eines Neubaus, ist eine Altbausanierung definitiv nicht. Unumstritten sind aber der gewisse Charme und die Geschichte, die ein Altbauobjekt mit sich bringen und die das Bauwerk so besonders machen. Mit dem richtigen Plan, viel Zeit und dem gewissem Knowhow, können aber noch so hoffnungslos erscheinende Altbauten wieder in neuem Glanz erstrahlen. 

 

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AutorIn: DI J. Knoglinger
Datum: 30.03.2022
Expertise: Bauplanung